BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 20 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32624

Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 12, 19 bis, 258 y 322 de la Ley Hipotecaria; 23 de la Ley 5/2019,
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 83 del Real Decreto
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes
complementarias; 28 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y
protección del cliente de servicios bancarios, modificado por la Orden ECE/482/2019,
de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de
regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios
bancarios; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de junio
de 2012, asunto C-618/10, Banco Español de Crédito, y de 30 de abril de 2014,
asunto C-26/13, Kasler; la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019;
la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de enero
de 2007, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 20 de diciembre de 2022.
1. La presente Resolución tiene por objeto una escritura de novación de préstamo
hipotecario sujeta a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de
crédito inmobiliario.
Según el registrador la escritura adolece del siguiente defecto: «Es necesario expresar
el diferencial aplicable para el cálculo de la pérdida financiera (Art. 28 de la orden
EHA/2899/2011 de 28 de octubre, modificado por la orden ECE/482/2019 de 26 de abril)».
Según el notario autorizante y recurrente, por lo que se refiere al fondo del asunto,
«(…) la escritura ya destaca que el diferencial se fijará “considerando el dato último
publicado por el Banco de España a la fecha que más se aproxime a la contratación del
préstamo”. Al tratarse de un dato histórico, su determinación no ofrecería mayor
problema».
2. Como cuestión de procedimiento y en relación con la nota de defectos, que no
de calificación, esta Dirección General en Resolución de fecha 20 de diciembre de 2022,
en relación con este mismo registrador, manifestó lo siguiente:
«2. Respecto del escrito de “Comunicación de defectos/obstáculos registrales.
Trámite de Audiencia” emitido por el registrador, hay que recordar que, según reiterada
doctrina de este Centro Directivo las normas reguladoras del procedimiento de
calificación registral excluyen inequívocamente la posibilidad de una calificación verbal o
con formalidades menores que las legalmente establecidas y la pretendida existencia de
una fase previa de calificación material no sujeta a tales formalidades. Así resulta no sólo
de la letra del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria –introducido por la Ley 24/2001, de 27
de diciembre–, al exigir en todo caso que la “calificación negativa” deba ser firmada por
el registrador y tenga el contenido formal en dicha norma establecido (de modo que,
además, es esa calificación la que ha de ser objeto de la notificación impuesta por el
artículo 322 de la Ley Hipotecaria), sino también de la interpretación sistemática y
finalista de dicha normativa, dirigida como está al aumento de las garantías del
interesado en la inscripción y al incremento de la celeridad del procedimiento registral.
Por lo demás, esta interpretación resulta confirmada por lo establecido en el párrafo
segundo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, según fue redactado por la Ley 24/2005,
de 18 de noviembre, al prevenir que el plazo máximo para inscribir el documento será de
quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. Y de todo ello se
deriva que, de proceder de otro modo, ha de entenderse que se trata de una calificación
incompleta, con las consecuencias que se derivan de tal circunstancia (vid. las

cve: BOE-A-2024-5578
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Núm. 70