BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 70

Miércoles 20 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32618

la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de
rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de
modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación,
en los que se haya determinado con exactitud su superficie.”
Como ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del
Notariado, entre otras en la Resoluciones de 1 de julio de 2006, 30 de marzo de 2015;
de 6 de marzo de 2017, y más recientemente, la de 14 de julio de 2022, “la registración
de un exceso de cabida ‘stricto sensu’ solo puede configurarse como la rectificación de
un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha
de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se
acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende
constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente
contenida en los linderos originariamente registrados”.
Sobre la finca 6.128, se han practicado con anterioridad numerosas segregaciones
del terreno, cada una de las cuales ha tenido que conllevar una medición del terreno. Si
bien es cierto que puede existir cierta discrepancia por la imprecisión de los medios
técnicos utilizados para realizar tales mediciones, la diferencia de superficie es excesiva
–de 865 metros cuadrados a 201 metros cuadrados–, lo que es indiciario de la existencia
de otros actos de modificación de entidades hipotecarias que no han accedido al
Registro.
La inscripción de una representación gráfica no puede encubrir un negocio traslativo
u operaciones de modificación de entidades hipotecarias –RDGRN 14.11.2016,
RDGRN 08.03.2018, RDGRN 23.04.2018–. Siendo necesario la inscripción de las
operaciones intermedias, no pudiendo llevarse a cabo la modificación de la descripción
de la finca a través de un exceso de cabida.
En cuanto al impedimento de la inscripción de la obra nueva terminada declarada
sobre la indicada finca registral 6.128, Código Registral Único 11025000455366, se trata
de dar cumplimiento a una exigencia prevista para la inscripción registral de las obras
nuevas en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en los términos que resultan del
artículo 10, 2 y 3 de la indicada Ley. La Dirección General de los Registros y del
Notariado (Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 30 de mayo, 10 de junio y 5 de julio
de 2016) viene exigiendo para la inscripción de la declaración de obra la perfecta
identificación de la porción de suelo ocupada por la misma y su inclusión dentro de la
finca registral a que se refiere. En el presente caso, dada las dudas de identidad de la
finca sobre la que se declara la obra nueva, no puede precisarse la ubicación de ésta
dentro de la superficie registral inscrita.

Por todo lo cual, la registradora de la propiedad que suscribe califica negativamente
el documento presentado y, en consecuencia, suspende su inscripción por causa del
defecto subsanable apuntado en el hecho tercero.
Expresamente se advierte que la presente calificación negativa lleva consigo la
prórroga de vigencia del asiento de presentación en los términos establecidos en el
artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación negativa (…).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Amparo
Fernández Solís registrador/a de Registro Propiedad de Chiclana de la Frontera a día
veinticinco de octubre del dos mil veintitrés.»

cve: BOE-A-2024-5577
Verificable en https://www.boe.es

Parte dispositiva.