BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 20 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32582

expedición de la certificación deberán comparecer en el procedimiento para ejercitar sus
derechos.
En este sentido, este Centro Directivo ha tenido oportunidad de confirmar en
numerosas ocasiones (vid. Resolución de 31 de julio de 2014, por todas), la competencia
del registrador, reiterando que no sólo puede sino que debe comprobar la existencia de
sobrante, asegurándose de que la cantidad que ha de entregarse al acreedor por cada
uno de los conceptos, principal, intereses y costas no exceda del límite de la respectiva
cobertura hipotecaria en detrimento de los acreedores posteriores y del dueño de la
finca, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los
titulares de asientos posteriores.
En el caso de este expediente, como en el de aquél, dada la existencia de
acreedores posteriores (inscripción 7.ª y anotaciones C y D), que inscribieron/anotaron
su derecho con anterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas
solicitada en el procedimiento, no hay duda ni sobre la procedencia por parte de la
registradora de la revisión del destino del sobrante ni sobre la actuación de la garantía
hipotecaria como limite a la hora de determinar su existencia.
En definitiva, en este supuesto, en el mandamiento de cancelación de cargas debió
hacerse constar expresamente «que ha existido sobrante, y que se ha retenido ese
remanente a disposición de los acreedores posteriores» (artículos 692.3 y 674 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil), y no que «el remanente se destinará, en primer lugar, al pago de
la deuda pendiente del préstamo garantizado con la hipoteca de la inscripción 2.ª, por ser
del mismo rango de la hipoteca ejecutada».
Esta circunstancia supone una vulneración de las normas del procedimiento antes
expuestas, que hace que la resolución judicial recaída sea incongruente con el
procedimiento en que se ha dictado, circunstancia que, como incongruente, es calificable
por el registrador de la Propiedad al amparo del artículo 100 del Reglamento Hipotecario,
ya que, además, éste tiene el deber de comprobar el correcto destino del sobrante en
favor de los que sean acreedores posteriores según la normativa hipotecaria de
aplicación (artículo 132.4.º de la Ley Hipotecaria).
9. Las anteriores conclusiones no se van alteradas por la doctrina del Tribunal
Supremo relativa a la calificación registral de los testimonios de decretos de adjudicación
hipotecaria recogida en la sentencia de la Sala Primera, Sección Pleno,
número 866/2021, de 15 de diciembre; pues se estima que la interpretación restrictiva
que contiene debe quedar limitada al supuesto que resuelve esa sentencia, es decir, al
de determinación del alcance o interpretación correctora del artículo 671 en relación con
el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a los que guarden identidad de razón,
ya que el fundamento de la sentencia radica en que esa determinación se define
expresamente por el Tribunal Supremo como una «cuestión de fondo» (fundamento de
Derecho tercero, apartado 5).
Pero respecto de la calificación registral en general de documentos inscribibles, esa
misma sentencia recuerda, remitiéndose a la doctrina de la sentencia del propio Tribunal
Supremo número 625/2017, de 21 de noviembre, que conforme al artículo 18 de la Ley
Hipotecaria «el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la
legalidad de las formas extrínsecas delos documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos
registrales». Y, en relación con la inscripción de los documentos judiciales, recuerda que
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario dispone que «la calificación registral se
limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro».
Esta función calificadora, señala el Alto Tribunal, partiendo del contenido de los
indicados artículos, no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial
en la que se basa el testimonio o mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su
procedencia; «pero sí comprobar que el documento judicial deje constancia del

cve: BOE-A-2024-5573
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