III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-5573)
Resolución de 27 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción del testimonio de los decretos de adjudicación y de adición del mismo, así como del correspondiente mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 20 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 32581
«entendiéndose que el rematante las acepta y se subroga en ellas, sin destinarse a su
pago o extinción el precio del remate».
Por su parte, el artículo 225 del Reglamento Hipotecario señala que la notificación de
la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria recogido en el artículo 689 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil solo debe verificarse respecto de los titulares de hipotecas,
cargas o gravámenes que, por su rango, deban declararse extinguidos al realizarse la
hipoteca del actor, incluidos los acreedores de cargas o derechos reales que hubieren
pospuesto su rango a ésta.
En consecuencia, la hipoteca que permute su rango con la hipoteca ejecutada,
posponiéndolo, pasa a tener un rango no preferente a ésta y, por tanto, debe ser
cancelada. Y, al contrario, la hipoteca que anteponga su rango con la hipoteca ejecutada
no deberá cancelarse al tener un rango anterior o preferente, pero no tendrá derecho a la
distribución del sobrante.
Las hipotecas simultáneas o del mismo rango que la hipoteca que garantiza el
crédito del actor, se asimilan por el artículo 227 del Reglamento Hipotecario, como se ha
señalado anteriormente, a las preferentes o anteriores, por lo que quedarán subsistentes
tras la ejecución hipotecaria, como si fueran anteriores o de mejor rango, a sus titulares
no habrá que notificarles la existencia del procedimiento y no tendrán derecho al
remanente del precio del remate.
Por tanto, debe rechazarse el argumento de la recurrente de que el pacto de
igualdad rango supone igualar ambos créditos hipotecarios a todos los efectos, lo que
debería afectar también al reparto del sobrante, que debería aplicarse, en primer lugar, al
crédito garantizado con la hipoteca de igual rango.
8. En cuanto a la alegación de la recurrente acerca de la incompetencia de la
registradora de la Propiedad para valorar el acierto intrínseco de una decisión judicial del
reparto del sobrante, es necesario, en primer lugar, distinguir entre la preferencia de los
créditos y la preferencia (prioridad o rango) de las cargas reales conexas a los créditos,
estando la primera determinada por las normas del derecho civil, y la segunda por las
normas hipotecarias, que imponen el orden de ingreso en el Registro.
Es el Juzgado el que debe decidir la preferencia al cobro de los créditos, sin que los
datos de la certificación registral suministren normalmente información suficiente para
juzgar sobre preferencia, lo cual exige, en todo caso, audiencia a los interesados.
Ahora bien, en esa decisión del reparto del sobrante el Juzgado debe ceñirse
escrupulosamente a las normas del procedimiento de ejecución hipotecaria y, en este
caso como ya se ha explicado, el acreedor, titular de una hipoteca de igual rango que la
ejecutada, no tiene derecho a cobrar con preferencia a los titulares de cargas
posteriores, y ello no constituye una cuestión de preferencia de créditos sino de
cumplimiento de los trámites legales del procedimiento.
Una cuestión similar a la presente fue abordada por la Resolución de 1 de julio
de 2016, en la que el objeto del recurso era si cuando el acreedor, en el ejercicio de la
facultad que le reconoce el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pide la
adjudicación «por la cantidad que se le deba por todos los conceptos», se produce la
inmediata extinción de los créditos objeto de la ejecución como si se tratase de una
dación en pago, de forma que no hay remate propiamente dicho ni en consecuencia
sobrante o si, por el contrario, por existir acreedores posteriores, dicho valor de
adjudicación en el exceso de lo garantizado por la hipoteca, ha de tener el mismo
tratamiento que el precio de remate.
Y, concluye la citada resolución, apoyándose en la dicción de los artículos 671 y 692
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son dos los requisitos a tener en cuenta al tratar
del reparto del precio del remate, el límite de la respectiva cobertura hipotecaria y la
satisfacción de los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca, entendiendo
por estos, conforme ya señaló la Resolución de este Centro Directivo de 23 de
septiembre de 2003, los que consten en el procedimiento por estar incluidos en la
certificación registral de cargas, ya que los acreedores posteriores a la nota de
cve: BOE-A-2024-5573
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Núm. 70
Miércoles 20 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 32581
«entendiéndose que el rematante las acepta y se subroga en ellas, sin destinarse a su
pago o extinción el precio del remate».
Por su parte, el artículo 225 del Reglamento Hipotecario señala que la notificación de
la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria recogido en el artículo 689 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil solo debe verificarse respecto de los titulares de hipotecas,
cargas o gravámenes que, por su rango, deban declararse extinguidos al realizarse la
hipoteca del actor, incluidos los acreedores de cargas o derechos reales que hubieren
pospuesto su rango a ésta.
En consecuencia, la hipoteca que permute su rango con la hipoteca ejecutada,
posponiéndolo, pasa a tener un rango no preferente a ésta y, por tanto, debe ser
cancelada. Y, al contrario, la hipoteca que anteponga su rango con la hipoteca ejecutada
no deberá cancelarse al tener un rango anterior o preferente, pero no tendrá derecho a la
distribución del sobrante.
Las hipotecas simultáneas o del mismo rango que la hipoteca que garantiza el
crédito del actor, se asimilan por el artículo 227 del Reglamento Hipotecario, como se ha
señalado anteriormente, a las preferentes o anteriores, por lo que quedarán subsistentes
tras la ejecución hipotecaria, como si fueran anteriores o de mejor rango, a sus titulares
no habrá que notificarles la existencia del procedimiento y no tendrán derecho al
remanente del precio del remate.
Por tanto, debe rechazarse el argumento de la recurrente de que el pacto de
igualdad rango supone igualar ambos créditos hipotecarios a todos los efectos, lo que
debería afectar también al reparto del sobrante, que debería aplicarse, en primer lugar, al
crédito garantizado con la hipoteca de igual rango.
8. En cuanto a la alegación de la recurrente acerca de la incompetencia de la
registradora de la Propiedad para valorar el acierto intrínseco de una decisión judicial del
reparto del sobrante, es necesario, en primer lugar, distinguir entre la preferencia de los
créditos y la preferencia (prioridad o rango) de las cargas reales conexas a los créditos,
estando la primera determinada por las normas del derecho civil, y la segunda por las
normas hipotecarias, que imponen el orden de ingreso en el Registro.
Es el Juzgado el que debe decidir la preferencia al cobro de los créditos, sin que los
datos de la certificación registral suministren normalmente información suficiente para
juzgar sobre preferencia, lo cual exige, en todo caso, audiencia a los interesados.
Ahora bien, en esa decisión del reparto del sobrante el Juzgado debe ceñirse
escrupulosamente a las normas del procedimiento de ejecución hipotecaria y, en este
caso como ya se ha explicado, el acreedor, titular de una hipoteca de igual rango que la
ejecutada, no tiene derecho a cobrar con preferencia a los titulares de cargas
posteriores, y ello no constituye una cuestión de preferencia de créditos sino de
cumplimiento de los trámites legales del procedimiento.
Una cuestión similar a la presente fue abordada por la Resolución de 1 de julio
de 2016, en la que el objeto del recurso era si cuando el acreedor, en el ejercicio de la
facultad que le reconoce el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pide la
adjudicación «por la cantidad que se le deba por todos los conceptos», se produce la
inmediata extinción de los créditos objeto de la ejecución como si se tratase de una
dación en pago, de forma que no hay remate propiamente dicho ni en consecuencia
sobrante o si, por el contrario, por existir acreedores posteriores, dicho valor de
adjudicación en el exceso de lo garantizado por la hipoteca, ha de tener el mismo
tratamiento que el precio de remate.
Y, concluye la citada resolución, apoyándose en la dicción de los artículos 671 y 692
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son dos los requisitos a tener en cuenta al tratar
del reparto del precio del remate, el límite de la respectiva cobertura hipotecaria y la
satisfacción de los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca, entendiendo
por estos, conforme ya señaló la Resolución de este Centro Directivo de 23 de
septiembre de 2003, los que consten en el procedimiento por estar incluidos en la
certificación registral de cargas, ya que los acreedores posteriores a la nota de
cve: BOE-A-2024-5573
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