BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 20 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32579

inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después
de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo
mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total
del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a
disposición de los interesados».
En consecuencia, los acreedores hipotecarios y los titulares de cargas, gravámenes
o anotaciones posteriores al crédito del ejecutante deben soportar la extinción y
consiguiente cancelación registral de sus garantías, derechos reales o asientos como
consecuencia de la ejecución; si bien, como contrapartida, la Ley les concede también
una serie de derechos.
En primer lugar, les concede unos derechos procesales, como son el derecho a que
se les notifique la existencia del procedimiento y el derecho a intervenir en él en defensa
de su crédito, y satisfaciendo el importe del crédito, intereses y gastos reclamados antes
de la subasta (artículos 659 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
También se concede a estos acreedores posteriores, el derecho a participar, en
exclusiva, en la distribución del sobrante de la subasta o adjudicación, después de
haberse satisfecho el crédito del actor. Así, como se ha expuesto anteriormente, el citado
artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil «el exceso el precio del remate, si lo
hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o
anotados sobre el bien hipotecado».
Otro tipo de acreedores, incluidos los titulares de cargas o gravámenes anteriores a
la hipoteca ejecutada, solo podrán promover el incidente previsto en el artículo 672.2 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto al remanente que pudiera quedar tras el pago a
esos acreedores posteriores (artículo 692.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sin
perjuicio del destino que deba darse al remanente cuando se hubiera ordenado su
retención en alguna otra ejecución singular o en cualquier proceso concursal.
Existe un silencio legal sobre el modo de distribuir el sobrante del precio del remate
entre los acreedores posteriores con derechos inscritos o anotados, siendo el criterio
mayoritario que la distribución corresponderá hacerla al Juzgado (letrado de la
Administración de Justicia), en principio por el orden registral, salvo que operen
preferencias civiles de créditos en tercería de derecho, previa audiencia de los
interesados (artículo 672.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y sin perjuicio de la
facultad de éstos de poder hacer valer su derecho mediante el ejercicio de las acciones
que les pudiera corresponder, como y contra quien procediere.
En el caso de que alguno de esos acreedores posteriores sea preferente respecto de
otro titular de un asiento anterior al suyo, y haya hecho uso de la tercería de mejor
derecho con el objetivo de la determinación del orden en que, con el precio obtenido en
la venta del bien hipotecado, deba efectuarse el pago de los créditos concurrentes, el
letrado de la administración de justicia lo verificará en el orden en que civilmente proceda
(cfr. artículos 613 y 616 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Para este supuesto, señala la
resolución de 19 de diciembre de 2017, que tal circunstancia de orden de pago entre los
acreedores posteriores a la hipoteca (o al embargo) queda al margen de la calificación
registral, sin que ello impida la cancelación de todas las cargas posteriores a la ejecución
hipotecaria o singular, y sin que pueda deducirse de ella, una alteración de la prioridad
registral respectiva entre los embargos o cargas.
6. Del régimen de subsistencia de las cargas y gravámenes anteriores.
La Ley Hipotecaria de 1909 implantó el sistema de subsistencia de cargas anteriores
o preferentes a la hipoteca ejecutada, abandonando el antiguo de sistema de purga, que
anteriormente se aplicaba tanto a las cargas anteriores como a las posteriores a la
hipoteca ejecutada, aplicando el precio del remate, con preferencia absoluta, a la
satisfacción de las cargas anteriores.
Hoy en día, como se ha señalado anteriormente, el artículo 668.2, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil establece que en los anuncios de la subasta se señalará «que las
cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y
que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar

cve: BOE-A-2024-5573
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Núm. 70