BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 20 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32578

subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad
derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor».
En congruencia con esa publicidad, los artículos 669.3 y 670.5 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil disponen, respectivamente, que por el mero hecho de participar en
la subasta se entenderá que los postores aceptan dicha subsistencia y subrogación en
las cargas y gravámenes anteriores, y que quien resulte adjudicatario del bien inmueble
habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y
subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
De estos asientos resulta un sistema de pago al acreedor ejecutante limitado a la
cantidad garantizada por la responsabilidad hipotecaria, de subsistencia de las cargas
anteriores o preferentes a la hipoteca ejecutada y de purga de las cargas posteriores o
no preferentes a la misma.
4. Del pago del crédito hipotecario.
El expresado artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que el precio del
remate (o el valor de adjudicación del inmueble en el supuesto del artículo 671 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil –Resolución. 6 de junio de 2016–) se destinará, en primer lugar, a
pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas,
sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la
respectiva cobertura hipotecaria;
Según la Resolución de 8 de noviembre de 2012, entre otras, de conformidad con el
artículo 132.3 de la Ley Hipotecaria, está sujeta a calificación registral la correcta
aplicación del precio del remate a cada uno de los conceptos garantizados, y, así, si al
actor se le entregan cantidades superiores a las garantizadas por la hipoteca, el
registrador debe rechazar la inscripción cuando existan terceros.
Esta norma debe entenderse sin perjuicio de la existencia de ciertos acreedores
preferentes que tienen derecho a cobrar antes que el acreedor hipotecario, por las
cuantías que las leyes determinan en cada caso, como son: los créditos salariales del
artículo 32.1 del Estatuto de los Trabajadores, los créditos de los impuestos que graven
los bienes inmuebles (artículo 194 de la Ley Hipotecaria), los créditos de las
aseguradoras de bienes inmuebles (artículo 196 de la Ley Hipotecaria), los créditos de la
comunidad de propietarios (artículo 9.1.e) Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal).
Para el supuesto concreto de concurrencia de un acreedor preferente que genere
una anotación preventiva de embargo posterior a la hipoteca, se adopta el sistema de
purga o cancelación de todas las cargas posteriores, sin perjuicio del derecho de ese
acreedor preferente de hacer valer su preferencia al cobro a través del ejercicio de la
oportuna tercería de mejor derecho.
En estos casos de concurrencia de créditos privilegiados respecto del crédito
hipotecario ejecutado, la concreta aplicación del precio del remate a las
responsabilidades que se hayan hecho valer en el procedimiento seguido es ajena al
registrador, quien debe limitarse a reflejar en el asiento de cancelación de las cargas
posteriores la circunstancia de la inexistencia de sobrante después de atendidas las
responsabilidades que se hayan hecho valer en el procedimiento.
5. Del régimen de purga de las cargas y gravámenes posteriores.
La ejecución derivada de una hipoteca preferente en rango provoca, como
consecuencia inevitable del sistema de purga existente respecto de las mismas, la
extinción de todas las cargas y gravámenes posteriores a ella, ya tengan este carácter
por estricta prioridad registral o por pacto en relación al rango, y, consecuentemente, su
cancelación registral.
Así, el artículo 692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que «en el
mandamiento que se expida para la cancelación de la hipoteca que garantizaba el
crédito del ejecutante y, en su caso, de las inscripciones y anotaciones posteriores, se
expresará, además de lo dispuesto en el artículo 674, que se hicieron las notificaciones a
que se refiere el artículo 689»; y el indicado artículo 674 señala que «asimismo, el
Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las

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