BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 20 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32577

acreedores posteriores, y que el hecho de estar la hipoteca de la inscripción 2.ª
(originariamente anterior a la hipoteca ejecutada de la inscripción 6.ª) igualada en rango
a la ejecutada, no le atribuye el carácter de posterior, sino que sigue siendo anterior, por
lo que quedará subsistente tras la ejecución y no será objeto de cancelación; debiendo
aplicarse el sobrante, en consecuencia, a la cancelación de las cargas realmente
posteriores, esto es, de la hipoteca de la inscripción 7.ª, de la anotación de embargo letra
C, prorrogada por la E, y la anotación de embargo letra D (artículos 692 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, 132 de la Ley Hipotecaria y 227 del Reglamento Hipotecario).
Por su parte, la recurrente argumenta, en síntesis, que si las partes convienen la
igualdad de rango de dos créditos hipotecarios, ello debe comportar la consideración del
crédito garantizado con la hipoteca en igualdad de rango a la ejecutada como preferente,
debiendo ambas hipotecas tener el mismo tratamiento y, en consecuencia, saldado el
crédito para cuyo pago se ejecuta una de las dos hipotecas, dicha igualdad debería
afectar también al reparto del sobrante, que debe aplicarse, en primer lugar al crédito
garantizado con la hipoteca de igual rango. Adicionalmente, la parte recurrente alega la
incompetencia del registrador de la propiedad para valorar el acierto intrínseco de una
decisión judicial.
Por tanto, lo que se debe dilucidar en este recurso es si es inscribible el decreto de
adjudicación hipotecaria y cancelación de cargas en que en vez de señalar que el
sobrante del precio de la adjudicación se ha consignado a disposición de los acreedores
posteriores, inscritos o anotados, a la hipoteca que se ejecuta, se indica que se va a
aplicar al pago del crédito garantizado con una hipoteca cuyo rango se encuentra
igualado convencionalmente al de aquélla.
2. Como consideración previa, debe recordarse que según la reiterada doctrina de
esta Dirección General, basada en el contenido de los artículos 324 y 326 de la Ley
Hipotecaria y la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de febrero
de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del recurso
contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la
determinación de si la calificación negativa realizada por el registrador titular del Registro
es ajustada a Derecho, tanto formal como sustantivamente, o, al contrario, debe
inscribirse el negocio celebrado; circunscribiéndose también la resolución,
exclusivamente, en cuanto a los puntos de la calificación que hayan sido objeto del
recurso, y no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que eventualmente
contuviera la escritura o documento calificado.
3. Para resolver la cuestión debe partirse de las normas que regulan el pago del
crédito hipotecario, el régimen de cargas y gravámenes de la finca hipotecada y el
reparto del precio del sobrante del valor de adjudicación de la misma, en concreto los
artículos 692, 668.2, 669.3 y 670.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Así, el artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que: «El precio del
remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses
devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de
estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo
hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o
anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores,
se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado. No obstante lo dispuesto
en el párrafo anterior, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el
precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se
destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea
objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados
posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de
suspensión de pagos, concurso o quiebra».
Por su parte, el artículo 668.2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los
anuncios de la subasta se señalará «que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al
crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la

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