BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32222

7. Pero, tramitándose un expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por
haberse presentado una georreferenciación alternativa, hay notificación a titulares
colindantes registrales y catastrales, cuya posición ha sido diferenciada por esta
Dirección General. Así, la Resolución de 2 de noviembre de 2023, entre otras, distingue
dos situaciones: la de la mera oposición de un titular catastral que alega que su inmueble
catastral es invadido por la representación gráfica alternativa aportada por el promotor no
es por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción de ésta, pues, precisamente
por ser alternativa, no catastral, dicha representación gráfica, se produce la invasión
parcial del inmueble catastral colindante. Pero, si quien se opone es un titular registral,
su oposición resulta mucho más cualificada y merecedora de mayor consideración, sin
que sea necesario que tenga inscrita la georreferenciación de su finca. En el presente
caso, el colindante es propietario de tres fincas registrales y de una parcela no inscrita,
por lo que su oposición, respecto de las fincas registrales, debe merecer de una mayor
consideración por el registrador.
8. Pero esa especial consideración que merece la oposición de un titular registral
no es óbice para que el registrador deba fundar objetivamente la nota de calificación.
Con ello se trata de determinar concretamente el defecto alegado, para que el recurrente
pueda, si así lo considera, interponer los recursos previstos por la Ley Hipotecaria, a la
vista del defecto identificado y fundamentado por el registrador. Con ello, lo que se trata
de evitar es la indefensión del posible recurrente que debe conocer el defecto en toda su
extensión, para poder formular correctamente el recurso. Por ello, declaró la Resolución
de esta Dirección General de 24 de mayo de 2023 que cuando el fundamento de la
calificación registral es la oposición de uno de los colindantes titulares registrales
notificados, las dudas del registrador basadas en la oposición de colindantes deben
fundamentarse indicando si éstos tienen inscritas sus fincas, y si en el historial registral
de éstas constan las respectivas referencias catastrales, y estas circunstancias son las
que han llevado al registrador a rechazar la inscripción de la base gráfica aportada por el
promotor. Es en su nota de calificación negativa donde el registrador debe reseñar las
circunstancias que le han llevado a formular la calificación negativa, como declaró la
Resolución de esta Dirección General de 8 de mayo de 2023.
9. Toda esta doctrina nos lleva a la conclusión de que la nota de calificación emitida
no ha cumplido con la doctrina reiterada de esta Dirección General, limitándose el
registrador a suspender la inscripción por la mera existencia de la alegación, sin analizar
la oposición planteada y sin expresar si la suspensión de la rectificación de la superficie
se debe a una alteración de la realidad física amparada por el folio registral, que es el
límite de la inscripción de los excesos de cabida, dado que como ha declarado esta
Dirección General en Resoluciones como la de 15 de diciembre de 2023, con
anterioridad a la Ley 13/2015 se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se
inscribiese su georreferenciación, por lo que su ubicación, localización y delimitación
física se limitaba a una descripción meramente literaria, que adolecía de cierta
imprecisión para determinar la coincidencia de la georreferenciación aportada con la
finca inmatriculada con anterioridad a dicha Ley. Por ello, la Resolución de esta Dirección
General de 23 de febrero de 2022, en un supuesto similar, declaró que si presentada la
oposición, la registradora se niega a inscribir alegando solamente dicha oposición, sin
fundamentar adecuadamente las dudas de identidad, la calificación negativa ha de ser
revocada. Y ello también ocurre en el presente caso.
10. Por tanto, determinada la falta de motivación suficiente de la nota de calificación
emitida, debe decidirse en el presente caso si el título debe ser objeto de nueva
calificación, o procede su inscripción. Para ello, debe partirse de la descripción registral
de la finca 3.670 del término de Jabalquinto, que se describe como «Rústica. Parcela de
terreno en el paraje (…) al sitio conocido por (…) Ocupa una superficie de, según el
título, 4.077 metros cuadrados. Linda a saliente con tierras de doña P. E., a poniente o
mediodía con Mas del camino (…), al norte con tierras de D. J. E.». Según la medición
realizada por el Ayuntamiento de Jabalquinto, la finca registral 3.760 tiene una superficie
de 6.192 metros cuadrados y sus linderos son: norte, con la finca registral número 6.340;

cve: BOE-A-2024-5458
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 69