BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32196

se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura de concesión del
préstamo hipotecario.
4. En lo que interesa en este recurso, dado que la subasta de declaró desierta por
falta de licitadores, es de aplicación el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
dispone que «si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de
los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no
se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por
el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que
se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la
adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese
salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese
porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos
contenida en el artículo 654.3. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere
uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del
ejecutado, procederá al alzamiento del embargo».
En el presente supuesto, como hemos visto anteriormente, en el asiento registral de
constitución de hipoteca (inscripción 4.ª) consta que el tipo pactado para subasta de la
vivienda hipotecada era de 145.530 euros, que fue aplicado en la adjudicación, pero tal
tipo para subasta fue modificado expresamente por pacto entre las partes en virtud de
escritura de novación de hipoteca, constando reflejada la nueva tasación, que ascendía
a 272.178,67 euros, en la correspondiente inscripción de modificación 6.ª.
Por tanto, dicho precio o tipo a efectos de ejecución hipotecaria de la inscripción 6.ª
fue el único que debió tomarse en consideración en el procedimiento de ejecución
directa contra el bien hipotecado, procedimiento que, en consecuencia, no se ha
ajustado a derecho al tomar en consideración un valor menor del que legalmente debió
utilizarse.
Al encontrarnos que la finca hipotecada es la vivienda habitual de los prestatarios, la
adjudicación al acreedor ejecutante debió de ascender al 70 % del valor por el que el
bien hubiera tenido que salir a subasta (o bien por la cantidad que se le deba por todos
los conceptos), es decir, a 190.525,25 euros; mientras que el precio de adjudicación
realmente ascendió a 101.871 euros.
Por otra parte, la cifra reclamada en la ejecución hipotecaria fue de 146.860,61 euros
por principal y de 44.058,18 euros de intereses vencidos, más lo que resulte de la
liquidación de intereses y costas del procedimiento, cantidades estas últimas que no
consta en el expediente a cuánto ascendieron; por lo que, aun cuando se hubiera
aplicado la tasación correcta, tampoco habría habido sobrante al ascender la deuda
reclamada a, al menos, 190.918,79 euros.
No puede afirmarse, en consecuencia, que en este supuesto se hayan vulnerado los
derechos al sobrante de los titulares de cargas posteriores a la hipoteca, que en este
caso sí existen al constar practicadas dos anotaciones de embargo sobre la finca
hipotecada, ya que tampoco lo hubieran tenido de aplicarse la tasación correcta. Pero sí
que se han vulnerado los derechos del ejecutado, pues se ha reducido la cantidad
obtenida por la realización de la finca en 88,654,25 euros y, paralelamente, la cantidad
que se determina como amortizada del crédito o préstamo impagado.
Así las cosas, es indiferente que se pueda hablar o no en las ejecuciones
hipotecarias de enriquecimiento injusto por parte del acreedor ejecutante, sino que, en
cualquier caso debe prevalecer, a efectos de la inscripción registral del testimonio del
decreto de adjudicación, el principio expuesto de que la ejecución hipotecaria deben
ajustarse estrictamente a los requisitos y trámites procedimentales legalmente
establecidos; especialmente, en este caso, a la utilización como valor de tasación para
subasta del tipo inscrito que estuviere vigente.
En definitiva, ha existido un error en los edictos de la subasta, en los que se debió
corregir por el letrado de la Administración de Justicia, a la vista de la preceptiva
certificación registral, el avalúo de los bienes subastados que sirvió de tipo para la
misma.

cve: BOE-A-2024-5456
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Núm. 69