BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32194

Argumenta además la parte recurrente, que la registradora no tiene competencia
para revisar ni forzar una revisión del decreto de adjudicación, puesto que la tramitación
de la ejecución hipotecaria y la interpretación de sus trámites, solo corresponde a la
autoridad judicial. Para defender esta afirmación, se remite a la sentencia del Tribunal
Supremo, Sala Primera de lo Civil, Sección Pleno, número 866/2021, de 15 de
diciembre, en cuyo fundamento de Derecho sexto se dice que: «La competencia para
aprobar el remate y hacer la adjudicación la atribuyen los arts. 670 a 674 LEC al letrado
de la Administración de Justicia (LAJ), con posibilidad de impugnación ante el juez o
tribunal. Competencia que supone ejecutar un título extrajudicial conforme a lo acordado
por el órgano jurisdiccional. Y el control y revisión del ejercicio de la competencia del LAJ
en este punto se puede ejercitar por los interesados, en el seno del procedimiento de
ejecución, mediante los correspondientes recursos ante el juez o tribunal de la ejecución.
Interesados que han podido personarse en el procedimiento y defender su interés en él:
(i) el ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha notificado en forma
el mismo; (ii) los titulares posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral
de la expedición de la certificación de dominio y cargas sobre el bien a subastar desde
que, si hicieron constar su domicilio en el Registro, el registrador ha de notificarles la
existencia de la ejecución; y (iii) los acreedores posteriores, mediante la publicidad
registral».
Por tanto, lo que se debe dilucidar en este recurso es si procede o no emplear en
una ejecución hipotecaria un tipo para subasta distinto del que conste inscrito en el
Registro de la Propiedad en el momento de dictar el auto de despacho de ejecución, y si
los registradores de la Propiedad tienen competencia para calificar esa circunstancia.
2. La primera de esas cuestiones, la de si en la ejecución hipotecaria puede
utilizarse un tipo de subasta no inscrito, ya fue abordada, de forma indirecta, en las
Resoluciones de este Centro Directivo de 24 de abril de 2017 y 9 de mayo de 2023, que
versaban, en concreto, sobre si es posible modificar el tipo de subasta a efectos de
ejecución, pactado e inscrito, durante la ejecución hipotecaria y, más en concreto, en la
primera de ellas, con posterioridad a la celebración de la subasta, con el fin de amoldar
la tasación inscrita a la tenida en cuenta en la ejecución hipotecaria, a lo que se daba
una respuesta negativa.
En esas Resoluciones se afirmaba, en primer lugar, que durante la «fase de
seguridad» de la hipoteca, es decir, antes de interponerse la demanda ejecutiva, es
innecesario el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los
titulares registrales de cargas posteriores, ya que la inscripción del valor de tasación no
atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares posteriores hasta la utilización de
los correspondientes procedimientos ejecutivos hipotecarios, pues, hasta ese momento,
el ejecutante puede desvirtuar la expectativa que tienen a un posible sobrante acudiendo
a otros procedimientos distintos a la ejecución hipotecaria para llevar a cabo la ejecución
(la ejecución ordinaria o el procedimiento declarativo).
En segundo lugar, se resolvía acerca de la necesidad de tal consentimiento si
cuando se pretende la inscripción del pacto de novación del tipo para subasta, ya no se
encuentra la hipoteca en la «fase de seguridad», sino que lo que se pretende es la
inscripción del pacto de reducción del precio para subasta cuando la hipoteca ya está en
trámites de ejecución por constar a su margen la nota de expedición de certificación de
dominio y cargas, o ya ha sido ejecutada por el procedimiento especial de ejecución
directa contra bienes hipotecados, se ha celebrado la subasta, y se ha adjudicado la
finca al ejecutante o a otros postores. El momento de separación de ambas situaciones
hipotecarias vendría marcado a efectos registrales por la expedición de la certificación de
dominio y cargas prevista, a efectos de la ejecución hipotecaria, en el artículo 688 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil.
En conclusión, dichas Resoluciones señalan que no resulta permitido la inscripción
de un pacto que por su naturaleza se refiere a una subasta futura, cuando en realidad la
subasta ya ha tenido lugar o se está desarrollando, y con el que sólo se pretende
subsanar, a posteriori, las deficiencias en las que incurrió el procedimiento de ejecución

cve: BOE-A-2024-5456
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Núm. 69