BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30174

reincorporarse a dicho proceso, como propietario de una finca de resultado sujeto al
cumplimiento de las obligaciones de urbanización pendientes, obligaciones tanto de
hacer, en cuanto a través de la Junta deberá completar la urbanización, como de dar, en
cuanto habrá de atender las derramas pendientes por gastos todavía no satisfechos de
urbanización. Y ciertamente, no cabe pensar que el ejercicio del derecho de reversión
pueda servir, precisamente para, dicho en términos bíblicos, recibir al hijo pródigo,
aceptando su reincorporación al sistema y al conjunto de derechos y obligaciones que
resultan del mismo y del que, voluntariamente, decidió en su día mantenerse al margen.
Y es que debe tenerse en cuenta que el ejercicio de un derecho de reversión que
pudiera ser reconocido a favor del propietario no adherido y expropiado, una vez
aprobada la reparcelación y por no haber sido finalizada la urbanización en plazo de diez
años desde la expropiación, en caso alguno detendría ni impediría la continuación de la
actuación urbanizadora que esté desarrollando en ese momento la Junta de
Compensación, actuación de urbanización no solo referida a la finca procedente de la
expropiada, sino a todo el ámbito.
Debe tenerse en cuenta, en segundo lugar, que la aplicación del artículo 47.2a) al
caso de la expropiación del propietario no adherido supondría hacer a la Junta de
Compensación de peor condición en lo referente al plazo dentro del cual ha de terminar
la urbanización para no padecer el ejercicio de derechos de reversión. Y es que, a
diferencia de lo que ocurre en aquellos casos en que es la administración la que
adquiere la propiedad de la totalidad del ámbito en un sistema de gestión expropiatorio, y
puede con carácter inmediato iniciar la obra de urbanización, en el caso de las
expropiaciones por falta de adhesión la Junta de Compensación no puede proceder al
desarrollo pleno de su actuación urbanizadora en tanto no tenga lugar la firmeza de la
aprobación definitiva del proyecto de compensación. Y ello, en la medida en que hasta
no concurra tal circunstancia (1) no existen todavía las fincas ajustadas en su
configuración física a la obra de urbanización y (2) no está aprobada la cuota
correspondiente a cada uno de los propietarios en la cuenta de liquidación de los gastos
de la urbanización. Y por todos conocido es que entre la fecha de la expropiación del
propietario no adherido y la fecha de aprobación definitiva de la reparcelación pueden
pasar varios años.
4. Existe una falta de correspondencia entre el recinto territorial respecto del que ha
de llevarse a cabo la obra de urbanización, constituido por la totalidad de la unidad de
actuación, y recinto constituido por la finca expropiada. En efecto, es perfectamente
posible que la Junta de Compensación haya podido finalizar dentro del plazo de diez
años previsto en el art. 47.2 a) –la obra de urbanización de la finca de resultado que se
corresponde, por razón del principio de subrogación real, con la finca expropiada, pero
que esté pendiente de terminar parte de la urbanización de otra parte de la unidad de
actuación, De nuevo, la improcedencia de aplicar la reversión prevista en el citado
precepto a la expropiación por falta de adhesión del propietario queda de manifiesto: de
darse la situación expuesta, ¿podría ejercitar el propietario expropiado o su
causahabiente el derecho de reversión por no haber finalizado la urbanización completa
del ámbito pese a haber sido completada dentro del plazo de diez años la de la finca que
le hubiera correspondido de no ser expropiado?
5. La aplicación del criterio establecido por la Dirección General, en cuya virtud el
dominio de las fincas de resultado que por subrogación real se corresponden con las
expropiadas por falta de adhesión de su propietario quedan gravadas con la mención
registral del derecho preferente del reversionista, produce efectos muy violentos sobre el
derecho gravado, en la medida en que dificulta su incorporación al tráfico y
prácticamente impide su oferta como objeto de garantía hipotecaria. Debe por tanto
aplicarse, a la interpretación de las normas de las que pueda resultar dicha carga, un
principio de interpretación no restrictiva pero sí, al menos, estricta, sin aplicar
regulaciones pensadas para un supuesto concreto (en este caso la expropiación como
sistema de actuación) a otro con el que puede guardar alguna semejanza pero que,

cve: BOE-A-2024-5039
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Núm. 65