BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30149

preciso que, además, no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la
legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que, como establece claramente el
artículo 203 de la misma Ley [de Madrid], «las medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanística son independientes de las sanciones cuya imposición proceda por razón de la
comisión de infracciones tipificadas en la presente Ley».
Esta doctrina fue reiterada en Resoluciones de 5 y 26 de mayo de 2015, en las que
el Ayuntamiento declaró la innecesariedad de licencia, pues «la fecha de otorgamiento
del título es anterior a la entrada en vigor de la Ley 4/92 de la Generalitat Valenciana».
La propia jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las divisiones o
segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal
frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística,
a saber, una situación que presenta similitudes con la de «fuera de ordenación» –cfr.
Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000, de la Sala de lo
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de
septiembre de 2005, y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior
de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013; vid., también,
artículo 257.1.c) del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell–.
Ciertamente, se trata de una doctrina que permite compatibilizar, por un lado, el
reconocimiento de los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y, en
principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico –vid. el Preámbulo del Real
Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, sobre el fundamento de la reforma del artículo 20 de la
anterior Ley de suelo–, con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como
registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación. Tal labor
preventiva se concreta, como se ha expuesto anteriormente, en la acreditación del título
administrativo habilitante previsto en la respectiva legislación aplicable para la división o
segregación documentada en la escritura, título que será ordinariamente la licencia de
parcelación, pero también aquel por el que, sin denegarla, el órgano administrativo
competente declare la improcedencia de conceder licencia al acto de segregación por
haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y haber transcurrido los
plazos de restablecimiento de la legalidad.
Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden
registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el
propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse
completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada
por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de
medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico
de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un
pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de
restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de
división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a
edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la
parcelación propiamente dicha.
Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre
de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero
de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación
de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo –
norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de
innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada
fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la
inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de
restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a
la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación
analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

cve: BOE-A-2024-5036
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Núm. 65