BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30117

(iii) en un contexto de compraventa de bienes inmuebles, lo anterior se traduciría,
conforme a lo previsto en el artículo 175.6.ª del RH, en la obligación a cargo de la
Vendedora de acreditar que ha consignado, a favor de la Compradora incumplidora, o de
los titulares registrales posteriores, la totalidad del precio recibido de ella como condición
para la reinscripción del dominio de las Fincas a favor de la Vendedora, y la correlativa
cancelación de los derechos inscritos o anotados tras la inscripción de la Condición
Resolutoria;
(iv) sin embargo, cabe la posibilidad, conforme al artículo 1.152 del CC, de que las
Partes pacten, para el caso de incumplimiento de la Compradora, una cláusula penal que
abarque la totalidad del importe recibido a cuenta de pago del precio de las Fincas, el
cual podrá ser retenido por la Vendedora;
(v) habiéndose pactado una cláusula penal, en principio, conforme al artículo 1.154
del CC, cabría la posibilidad de que el Juez moderara equitativamente la pena cuando la
obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor;
(vi) no obstante, según ha reconocido el Tribunal Supremo, no cabrá la moderación
judicial de la pena cuando esta hubiera sido establecida para sancionar un
incumplimiento concreto en el marco de la relación contractual en cuestión (por ejemplo,
el impago de todo o parte del Precio Aplazado, o el pago tardío o irregular), en el
entendimiento de que el artículo 1.154 del CC sólo admite la moderación judicial cuando
se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor haya cumplido
sólo parcialmente o extemporáneamente; máxime cuando las Partes hubieran
renunciado a la facultad moderadora equitativa de los tribunales respecto de la Cláusula
penal;
(vii) en atención a lo anterior, en el caso que nos ocupa, la Condición Resolutoria
pactada por las Partes en la Escritura de Compraventa establece con total claridad que
“la Cláusula Penal resultará de aplicación en el caso de incumplimiento parcial, irregular
y/o total por la compradora, así como en el caso de cumplimiento tardío, renunciando la
compradora, al amparo de la autonomía de la voluntad, y en atención a la ventaja que
para la compradora supone el aplazamiento de pago aquí pactado, a la facultad
moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1.154 del Código Civil que pudiera
ser de aplicación para el caso de incumplimiento parcial, irregular o tardío de sus
obligaciones”;
(viii) siendo lo anterior así, es perfectamente factible (al margen de en las
relaciones con consumidores, que no es relevante en este caso), y así lo ha reconocido
el Sr. Registrador en la Nota de Calificación, que se excluya la exigibilidad de
consignación de precio en favor de la Compradora al momento de ejercer la Condición
Resolutoria;
(ix) respecto a los terceros registrales, sin embargo, entiende el Sr, Registrador que
no es posible excluir la obligación de la Vendedora de consignar el precio al momento de
ejercer la Condición Resolutoria; aunque no se aporta en la Nota de Calificación
argumentación o motivación alguna, asumimos que la razón que subyace a dicha
negativa es, según indican algunas de las Resoluciones citadas por el Sr. Registrador no aplicables al caso que nos ocupa, como luego se dirá- que la consignación trata de
evitar que a espaldas de los terceros, se concierten acuerdos sobre la resolución
(anticipación de la resolución, disminución de las cantidades a consignar, etc.) en
menoscabo de la posición que corresponde a aquellos”;
(x) ocurre sin embargo que las Partes han configurado la Condición Resolutoria y la
Cláusula Penal como piezas integrantes del mismo mecanismo de protección frente al
impago del Precio Aplazado, e instan al Registro la inscripción de la Condición
Resolutoria de la Cláusula Penal; así, con la inscripción, la Condición Resolutoria y la
Cláusula Penal proyectarán sus efectos, también, sobre los terceros registrales al tiempo
de ejercicio de la Condición Resolutoria, efectos que incluyen, por lo que aquí importa, la
publicidad registral en su dimensión positiva (oponibilidad de lo inscrito), el principio de fe
pública registral (presunción de integridad y exactitud del contenido de los asientos) o el
principio de prioridad;

cve: BOE-A-2024-5035
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Núm. 65