III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-5035)
Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 65
Jueves 14 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 30114
Artículos 1504 del Código civil, artículos 10, 11 y 12 de la Ley Hipotecaria. Artículo 59
del Reglamento Hipotecario. Principio Hipotecario de igualdad.
2.º
Consignación del precio en caso de reinscripción.
En relación con el artículo 1504 del Código civil y 59 del Reglamento Hipotecario,
indica el artículo 175.6.º del Reglamento Hipotecario: “Sexta. Las inscripciones de venta
de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta
inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite
haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento
bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las
deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto.
Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren
constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el
mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación.”
La escritura, en su estipulación 3.4 párrafo tercero prevé por el contrario el pacto de
que “Toda vez que la Cláusula Penal se pacta respecto de la totalidad de las cantidades
entregadas por la Compradora a la vendedora a cuenta del Precio, que opera en
cualquier caso de incumplimiento total, parcial o irregular o de mero cumplimiento tardío
y que la compradora renuncia a la facultad moderadora equitativa de los tribunales
respecto de la Cláusula Penal, no procederá consignación de precio alguna a favor de la
compradora (o de los titulares registrales que hubieran inscrito o anotado sus derechos
tras la inscripción de la Condición Resolutoria Expresa) como condición para la
reinscripción del dominio de las Fincas a favor de la vendedora”.
Si bien se ha admitido por la DGRN y DGSJyFP que en caso de sociedades
mercantiles se pueda renunciar a la facultad judicial de moderación de la pena en caso
de cláusula penal pudiendo la parte vendedora no tener que hacer a favor de la parte
compradora consignación del precio recibido por consistir el mismo en la indemnización
pactada, ello no permite pactar la exclusión de la preceptiva consignación en favor de
posibles terceros con derechos inscritos o anotados.
Por tanto, es necesario subsanar la escritura en tal sentido dejando sin efecto lo
pactado sobre no necesidad de consignación a favor de terceros con derechos anotados
o inscritos.
Artículos 1, 18 y 23 de la Ley Hipotecaria; 59, 82 y 175.6.ª del Reglamento
Hipotecario; Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10
de febrero de 2016, 10 de octubre de 2018 y 16 de enero y 6 y 29 de agosto de 2019,
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de
febrero, 6 de marzo y 10 de junio de 2020 y 15 de enero, 26 de mayo y 28 de
septiembre, 22 de diciembre de 2021 entre otras.
Por otra parte y relacionado con lo anteriormente dicho en el apartado 2.º de esta
calificación, en la estipulación 3.4 párrafo cuarto consta que “ Igualmente, procederá la
reinscripción del dominio de las Fincas a favor de la vendedora y la cancelación de las
inscripciones o anotaciones existentes sobre las Fincas a favor de la compradora o de
los terceros registrales posteriores a la inscripción de la Condición Resolutoria Expresa
por la mera presentación por la vendedora de los citados requerimientos judiciales o
notariales incluso en el caso de oposición, falta de aquiescencia o de consentimiento
cancelatorio por parte de la compradora o los terceros registrales, pues así resultaría
(como la compradora, al igual que la vendedora, entienden) de la recta aplicación de los
principios registrales de legitimación registral (artículos 38 y 97 de la Ley Hipotecaria) y
de integridad del Registro (párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria) una vez
inscrita la Condición Resolutoria Expresa conforme a lo aquí previsto, todo ello,
obviamente sin perjuicio del derecho de la compradora o de los terceros registrales a
recabar la justicia (incluso cautelar) que entiendan oportuna.”
cve: BOE-A-2024-5035
Verificable en https://www.boe.es
3.º Cancelación de los derechos de terceros sin consignación.
Núm. 65
Jueves 14 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 30114
Artículos 1504 del Código civil, artículos 10, 11 y 12 de la Ley Hipotecaria. Artículo 59
del Reglamento Hipotecario. Principio Hipotecario de igualdad.
2.º
Consignación del precio en caso de reinscripción.
En relación con el artículo 1504 del Código civil y 59 del Reglamento Hipotecario,
indica el artículo 175.6.º del Reglamento Hipotecario: “Sexta. Las inscripciones de venta
de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta
inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite
haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento
bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las
deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto.
Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren
constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el
mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación.”
La escritura, en su estipulación 3.4 párrafo tercero prevé por el contrario el pacto de
que “Toda vez que la Cláusula Penal se pacta respecto de la totalidad de las cantidades
entregadas por la Compradora a la vendedora a cuenta del Precio, que opera en
cualquier caso de incumplimiento total, parcial o irregular o de mero cumplimiento tardío
y que la compradora renuncia a la facultad moderadora equitativa de los tribunales
respecto de la Cláusula Penal, no procederá consignación de precio alguna a favor de la
compradora (o de los titulares registrales que hubieran inscrito o anotado sus derechos
tras la inscripción de la Condición Resolutoria Expresa) como condición para la
reinscripción del dominio de las Fincas a favor de la vendedora”.
Si bien se ha admitido por la DGRN y DGSJyFP que en caso de sociedades
mercantiles se pueda renunciar a la facultad judicial de moderación de la pena en caso
de cláusula penal pudiendo la parte vendedora no tener que hacer a favor de la parte
compradora consignación del precio recibido por consistir el mismo en la indemnización
pactada, ello no permite pactar la exclusión de la preceptiva consignación en favor de
posibles terceros con derechos inscritos o anotados.
Por tanto, es necesario subsanar la escritura en tal sentido dejando sin efecto lo
pactado sobre no necesidad de consignación a favor de terceros con derechos anotados
o inscritos.
Artículos 1, 18 y 23 de la Ley Hipotecaria; 59, 82 y 175.6.ª del Reglamento
Hipotecario; Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10
de febrero de 2016, 10 de octubre de 2018 y 16 de enero y 6 y 29 de agosto de 2019,
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de
febrero, 6 de marzo y 10 de junio de 2020 y 15 de enero, 26 de mayo y 28 de
septiembre, 22 de diciembre de 2021 entre otras.
Por otra parte y relacionado con lo anteriormente dicho en el apartado 2.º de esta
calificación, en la estipulación 3.4 párrafo cuarto consta que “ Igualmente, procederá la
reinscripción del dominio de las Fincas a favor de la vendedora y la cancelación de las
inscripciones o anotaciones existentes sobre las Fincas a favor de la compradora o de
los terceros registrales posteriores a la inscripción de la Condición Resolutoria Expresa
por la mera presentación por la vendedora de los citados requerimientos judiciales o
notariales incluso en el caso de oposición, falta de aquiescencia o de consentimiento
cancelatorio por parte de la compradora o los terceros registrales, pues así resultaría
(como la compradora, al igual que la vendedora, entienden) de la recta aplicación de los
principios registrales de legitimación registral (artículos 38 y 97 de la Ley Hipotecaria) y
de integridad del Registro (párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria) una vez
inscrita la Condición Resolutoria Expresa conforme a lo aquí previsto, todo ello,
obviamente sin perjuicio del derecho de la compradora o de los terceros registrales a
recabar la justicia (incluso cautelar) que entiendan oportuna.”
cve: BOE-A-2024-5035
Verificable en https://www.boe.es
3.º Cancelación de los derechos de terceros sin consignación.
