III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-5035)
Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 30139
al vendedor de una consignación de la parte del precio ya recibido aunque se haya
pactado una cláusula penal como la del presente supuesto.
Como pone de manifiesto el Tribunal Supremo en Sentencia número 616/2021, de 21
de septiembre:
«3.1 Es doctrina pacífica y reiterada que el cumplimiento de una condición
resolutoria inscrita tiene efecto retroactivo y virtualidad para fundamentar, además de la
reinscripción a favor del transmitente, la cancelación de los asientos posteriores, sin
necesidad del consentimiento de sus titulares. Y ello porque los terceros adquirentes,
incluso con derecho inscrito o anotado, están afectados por la previa inscripción de la
condición resolutoria, en el sentido de quedar subordinados sus derechos a las resultas
del eventual incumplimiento de la obligación de satisfacer la contraprestación que
corresponde al adquirente en virtud del contrato en que se estableció la condición
resolutoria. La resolución produce sus efectos ex tunc y no ex nunc (sentencias de 17 de
junio de 1986 y 638/2002, de 21 de junio), de forma que la resolución del dominio o
derecho real adquirido por el comprador o adquirente determina la resolución de los
derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho
resuelto (artículos 513, n.º 6, 529 y 1124 CC, y 11 y 107 LH; RRDGRN 1 de abril de 2011
y 24 de julio de 2014), incluidos los embargos trabados sobre la finca (…).
3.2 La inscripción de la condición resolutoria explícita atribuye eficacia real a la
acción resolutoria del contrato. Con ello evita la ineficacia de dicha condición al impedir
que aparezcan terceros inmunes o no afectados por la misma por reunir los requisitos
del artículo 34 LH (la cognoscibilidad legal de lo inscrito impide la alegación de su
ignorancia) - lo que podría hacer inoperante el efecto resolutorio pretendido -, pues el
efecto retroactivo de la resolución, sea por condición resolutoria expresa, sea por
incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de
buena fe. (…).
La eficacia frente a terceros de la condición inscrita exige también que, en caso de
que no se haya practicado anotación preventiva de la demanda presentada para obtener
la declaración judicial de resolución y la cancelación de los asientos posteriores, los
titulares de los correspondientes derechos inscritos o anotados hayan tenido ocasión de
intervenir en el procedimiento judicial para alegar cuanto interese a sus derechos,
especialmente sobre los presupuestos y procedencia de la resolución. Premisa que en el
presente caso aparece cumplida tras la ampliación de la demanda interpuesta,
inicialmente limitada a la cesionaria, y posteriormente extendida al resto de los
codemandados, titulares de los derechos inscritos y anotados de cuya cancelación se
debate (…).
4.1 Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de las cautelas previstas por el
ordenamiento en garantía de los terceros inscritos o anotados posteriores. En lo que
ahora es relevante (al margen de los casos en que proceda la consignación de lo que
haya de devolverse al cesionario y la posible subrogación sobre ello de los terceros),
interesa distinguir dos aspectos. Por un lado, ya hemos visto que los terceros titulares de
derechos inscritos o anotados después de la inscripción de la condición resolutoria
tienen derecho a intervenir en el procedimiento judicial que se siga para declarar la
resolución del derecho del que aquellos traigan causa (siempre que hayan accedido al
Registro antes de tomarse, en su caso, anotación preventiva de la demanda).
Por otro lado, los efectos de oponibilidad y legitimación de los derechos inscritos se
delimitan en su alcance por los términos en que consten en el Registro. Así, el
artículo 13, párrafo primero, LH dispone que “Los derechos reales limitativos, los de
garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales,
para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o
derecho sobre que recaigan”, y el artículo 38, párrafo primero, LH establece que “A todos
los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen
y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo” (…).»
cve: BOE-A-2024-5035
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 65
Jueves 14 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 30139
al vendedor de una consignación de la parte del precio ya recibido aunque se haya
pactado una cláusula penal como la del presente supuesto.
Como pone de manifiesto el Tribunal Supremo en Sentencia número 616/2021, de 21
de septiembre:
«3.1 Es doctrina pacífica y reiterada que el cumplimiento de una condición
resolutoria inscrita tiene efecto retroactivo y virtualidad para fundamentar, además de la
reinscripción a favor del transmitente, la cancelación de los asientos posteriores, sin
necesidad del consentimiento de sus titulares. Y ello porque los terceros adquirentes,
incluso con derecho inscrito o anotado, están afectados por la previa inscripción de la
condición resolutoria, en el sentido de quedar subordinados sus derechos a las resultas
del eventual incumplimiento de la obligación de satisfacer la contraprestación que
corresponde al adquirente en virtud del contrato en que se estableció la condición
resolutoria. La resolución produce sus efectos ex tunc y no ex nunc (sentencias de 17 de
junio de 1986 y 638/2002, de 21 de junio), de forma que la resolución del dominio o
derecho real adquirido por el comprador o adquirente determina la resolución de los
derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho
resuelto (artículos 513, n.º 6, 529 y 1124 CC, y 11 y 107 LH; RRDGRN 1 de abril de 2011
y 24 de julio de 2014), incluidos los embargos trabados sobre la finca (…).
3.2 La inscripción de la condición resolutoria explícita atribuye eficacia real a la
acción resolutoria del contrato. Con ello evita la ineficacia de dicha condición al impedir
que aparezcan terceros inmunes o no afectados por la misma por reunir los requisitos
del artículo 34 LH (la cognoscibilidad legal de lo inscrito impide la alegación de su
ignorancia) - lo que podría hacer inoperante el efecto resolutorio pretendido -, pues el
efecto retroactivo de la resolución, sea por condición resolutoria expresa, sea por
incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de
buena fe. (…).
La eficacia frente a terceros de la condición inscrita exige también que, en caso de
que no se haya practicado anotación preventiva de la demanda presentada para obtener
la declaración judicial de resolución y la cancelación de los asientos posteriores, los
titulares de los correspondientes derechos inscritos o anotados hayan tenido ocasión de
intervenir en el procedimiento judicial para alegar cuanto interese a sus derechos,
especialmente sobre los presupuestos y procedencia de la resolución. Premisa que en el
presente caso aparece cumplida tras la ampliación de la demanda interpuesta,
inicialmente limitada a la cesionaria, y posteriormente extendida al resto de los
codemandados, titulares de los derechos inscritos y anotados de cuya cancelación se
debate (…).
4.1 Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de las cautelas previstas por el
ordenamiento en garantía de los terceros inscritos o anotados posteriores. En lo que
ahora es relevante (al margen de los casos en que proceda la consignación de lo que
haya de devolverse al cesionario y la posible subrogación sobre ello de los terceros),
interesa distinguir dos aspectos. Por un lado, ya hemos visto que los terceros titulares de
derechos inscritos o anotados después de la inscripción de la condición resolutoria
tienen derecho a intervenir en el procedimiento judicial que se siga para declarar la
resolución del derecho del que aquellos traigan causa (siempre que hayan accedido al
Registro antes de tomarse, en su caso, anotación preventiva de la demanda).
Por otro lado, los efectos de oponibilidad y legitimación de los derechos inscritos se
delimitan en su alcance por los términos en que consten en el Registro. Así, el
artículo 13, párrafo primero, LH dispone que “Los derechos reales limitativos, los de
garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales,
para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o
derecho sobre que recaigan”, y el artículo 38, párrafo primero, LH establece que “A todos
los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen
y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo” (…).»
cve: BOE-A-2024-5035
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