BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30138

consignación, como por ejemplo la Resolución de 31 de mayo de 2017, que con
transcripción de otras anteriores (5 de septiembre de 2013 y 16 de diciembre de 2015)
expresa lo siguiente: «“el principio de consignación íntegra del precio pactado,
establecido por diversas resoluciones en base a distintos preceptos de nuestro
ordenamiento, debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del
optante, pero no puede llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción,
que goza de preferencia registral, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos
posteriores a la opción. El conjunto de interés en juego exige, para que el mecanismo de
cancelación de derechos sin consentimiento de su titular funcione correctamente, que las
cantidades deducidas sean indubitadas y consten debidamente acreditadas”». Y termina
afirmando que «“como ha reiterado este Centro Directivo, para que no sea necesaria la
consignación a favor de acreedores posteriores, la subrogación o descuento en la
hipoteca anterior no puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias. En
caso contrario, descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse la
diferencia”».
Por otra parte, no puede desconocerse que si se llega a la conclusión de que no
procede la restitución de lo percibido, debe también concluirse que nada hay que
consignar.
Debe reconocerse, no obstante, que en relación con el desenvolvimiento de la
condición resolutoria, esta Dirección General ha manifestado lo siguiente (vid.
Resoluciones de 26 de mayo y 28 de septiembre de 2021):
«En los casos de ejecución judicial de la condición resolutoria, ha señalado este
Centro Directivo que una cosa es dar publicidad a la condición, y otra al
desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el
que se pone en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta
suficientemente protegido mediante la simple constancia registral de la condición, sino
que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas
posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso, algo que sólo puede
obtenerse si son demandados o se les notifica la existencia del mismo al tiempo de
admitirse la demanda, y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con
posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos. Por
todo ello, el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente de la
condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de
su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos
en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión.
En los supuestos en los que el desenvolvimiento de la condición resolutoria se
realiza de forma extrajudicial, como en el presente supuesto, también ha indicado esta
Dirección General que, en relación con los titulares de derechos inscritos o anotados con
posterioridad a la condición, es necesario que la documentación cumpla unas mínimas
garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones
de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998 y 15 de
noviembre de 2005), pues no necesariamente han de soportar cualquier acto de
admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata así
de evitar que transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución
(anticipación de la misma, disminución de las cantidades por consignar, etc.), en
menoscabo de la posición que corresponde a los terceros que no hayan prestado su
consentimiento».
Ahora bien, estas consideraciones no deben conducir a un desenvolvimiento de la
condición resolutoria contrario a la esencial regla de oponibilidad que de la inscripción
del pacto se deriva conforme a los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 y 175, regla
sexta, del Reglamento Hipotecario; resultado al que se llegaría de reconocer a los
terceros registrales el derecho a impedir la reinscripción del dominio en favor del
vendedor por la oposición al ejercicio de la facultad resolutoria inscrita o por la exigencia

cve: BOE-A-2024-5035
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Núm. 65