BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30137

Al carácter excepcional del supuesto se refería la Sentencia del Tribunal Supremo
de 13 de septiembre de 2016 en los siguientes términos: «Tercero. Lo sucedido en el
caso de autos aconseja, sin embargo, que la decisión de mantener la jurisprudencia
expuesta en el anterior fundamento de derecho se acompañe con dos consideraciones
complementarias: una, desde la perspectiva ex ante propia del juicio de validez de las
cláusulas penales; y otra, desde la perspectiva ex post que atiende a las consecuencias
dañosas efectivamente causadas al acreedor por el incumplimiento contemplado en la
cláusula penal de que se trate, en relación con las razonablemente previsibles al tiempo
de contratar».
4. Ahora se trata de determinar si en el presente supuesto, conforme a la doctrina
expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019 (y las posteriores citadas que la han
confirmado), se han dado las circunstancias que permiten la exclusión de la
consignación.
Las partes han pactado una cláusula penal en virtud de la cual, en caso de
incumplimiento de las obligaciones garantizadas, el vendedor hará suyas las cantidades
percibidas, y han convenido expresamente que dicha cláusula penal resultaría de
aplicación, en su totalidad, en el caso de incumplimiento parcial, total, irregular o tardío
de tales obligaciones por el comprador, de manera que no haya lugar a la restitución
prevista en el artículo 1123 del Código Civil; han pactado excluir la facultad moderadora
de los Tribunales prevista en el artículo 1154 del mismo Código; la compradora ha
aceptado la cláusula penal declarando su proporcionalidad y adecuación a la vista de la
ventaja que para aquella supone el aplazamiento de pago pactado, sin devengar
intereses remuneratorios en favor de la vendedora, así como los perjuicios que sufriría
esta por la falta de cobro del pago aplazado del precio de la compraventa en el plazo
para ello pactado y por la falta de cumplimiento por la compradora de las restantes
obligaciones garantizadas; y el comprador ha renunciado, expresa e irrevocablemente, a
realizar cualquier reclamación a la vendedora, judicial o extrajudicial, tendente excluir su
aplicación, solicitar su minoración o retraso.
Por lo demás, ya puso de relieve dicha Resolución que, de ser aplicable la legislación
sobre consumidores y usuarios, procedería un enfoque radicalmente distinto de la
cuestión (cfr. artículo 85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por
el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias). Pero –como el entonces
analizado por este Centro Directivo no es este el caso a que se refiere el presente
recurso, al que son perfectamente trasladables esas consideraciones que han formulado
tanto la doctrina como la jurisprudencia en el sentido de que el juez no podría moderar la
pena cuando se produce el tipo de incumplimiento previsto por las partes, lo que vendría
a ser una lógica consecuencia del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255
del Código Civil) y del efecto vinculante de los pactos creados («pacta sunt servanda»,
ex artículo 1091 del Código Civil); de modo que no se puede moderar una cláusula penal
convenida por las partes al amparo del artículo 1154 si, precisamente, la pena pactada
se ha previsto para sancionar el incumplimiento parcial o deficiente producido.
En consecuencia, dándose tales circunstancias, en vía de principios, no es precisa la
consignación.
5. Hechas las anteriores consideraciones, debe ahora determinarse si está o no
fundado en derecho el criterio del registrador según el cual tales conclusiones no son
aplicables cuando existan en el Registro inscripciones o anotaciones a favor de los
terceros registrales posteriores a la inscripción de la condición resolutoria expresa.
Para dilucidar esta cuestión no puede desconocerse que, como ya apuntó este
Centro Directivo en Resolución de 15 de enero de 2021 en relación con un pacto similar
al del presente caso, si la cláusula se inscribe en el Registro resulta oponible no solo a
las partes sino también frente a cualesquiera terceros registrales.
Como puso de relieve la Resolución de 29 de agosto de 2019, este Centro Directivo
ha contemplado, básicamente por causa del ejercicio de un derecho de opción de
compra, posibles supuestos en los que no operaría esa obligación de restitución o

cve: BOE-A-2024-5035
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Núm. 65