BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30135

nota de calificación pues, por el mismo trámite del recurso frente a la calificación, el
interesado desconocerá las razones añadidas por el registrador.
Hechas las anteriores precisiones, es la calificación tal y como ha sido formulada en
el presente caso la que debe ser objeto de análisis, sin que puedan abordarse otras
cuestiones distintas de las expresadas en aquélla. No puede por tanto decidirse sobre
las cuestiones que el registrador plantea en su informe relativas a la imposibilidad de
oponerse la compradora al requerimiento de pago de la parte vendedora, o la renuncia a
posibles reclamaciones judiciales o extrajudiciales.
3. En relación con la cuestión de fondo planteada en este expediente, según
reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la condición resolutoria explicita (vid. la
Resolución de 16 de enero de 2019, entre otras citadas en los «Vistos» de la presente),
la reinscripción del inmueble en favor del vendedor, como consecuencia del ejercicio de
la facultad de resolución pactada al amparo del artículo 1504 del Código Civil, está sujeta
a determinados requisitos para salvaguardar la posición jurídica de las partes. En
concreto, uno de estos requisitos es la aportación del documento que acredite haberse
consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya
de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de
derechos extinguidos por la resolución (artículo 175, regla sexta, del Reglamento
Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y
otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan
del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas
prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo
estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le
incumba. Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula
mediante la que se haya estipulado que, para el caso de resolución de la transmisión por
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la
contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el
artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica
que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir
cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo
de momento ser determinada.
El artículo 176, regla sexta, del Reglamento Hipotecario establece que: «Las
inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán
cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el
documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado
en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los
plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto». Y
añade en su segundo párrafo que: «Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias
o resolutorias se hubieren constituido derechos reales, también deberá cancelarse la
inscripción de éstos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida
consignación».
Debe tenerse en cuenta, no obstante, que según la jurisprudencia y doctrina
expuesta en la citada Resolución de este Centro Directivo de 29 de agosto de 2019, la
moderación de la cláusula penal es renunciable, tal como consta en la escritura cuya
calificación es objeto del presente recurso. Así, conforme a, entre otras, las Sentencias
del Tribunal Supremo número 310/2012, de 7 de mayo, 710/2014, de 3 de diciembre,
366/2015, de 18 de junio, 44/2017, de 25 de enero, 325/2019, de 6 de junio, y 317/2020,
de 17 de junio, de una interpretación correcta del artículo 1154 del Código Civil ha de
extraerse que no cabe la moderación judicial de una pena si ésta ha sido establecida
para sancionar un incumplimiento concreto en el marco de la relación contractual en
cuestión, en el entendimiento de que el referido precepto sólo admite la moderación
judicial cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor
haya cumplido sólo parcialmente o extemporáneamente.

cve: BOE-A-2024-5035
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Núm. 65