BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30131

protección pactado por las Partes para la hipótesis del incumplimiento total, parcial o
irregular del Precio Aplazado, mecanismo que, mediante su inscripción en el Registro de
la Propiedad, se hace oponible frente a los terceros registrales.
La Condición Resolutoria explicita, pactada en los términos ya expuestos, es una
convención mutuamente beneficiosa para las Partes. Si se impidiera la inscripción
registral de todos sus extremos (importe del Precio Aplazado y Fechas de Pago, carácter
de Cláusula Penal expresa, inequívoca y terminante de la totalidad de las cantidades
satisfechas por la Compradora/deudora en caso de impago, siquiera parcial, del Precio
Aplazado, renuncia de las Partes a la moderación equitativa judicial de la pena y derecho
de la Vendedora a obtener la inscripción a su favor, en caso de impago total o parcial en
la fecha convenida, sin más exigencia que la de los artículos 1.504 CC o 59 RH), no sólo
se perjudicaría a la Vendedora/acreedora, sino también a la Compradora/deudora que,
merced a esta articulación voluntaria y expresamente pactada por las Partes, goza de
una financiación gratuita (puesto que el precio aplazado no devenga intereses) respecto
de una parte muy relevante del precio de las Fincas (el 69,99 %) durante un plazo largo
(nada más y nada menos que de más 22 meses, que es el plazo que media entre la
fecha de firma de la Escritura de Compraventa y la última de las Fechas de Pago,
establecida el 30 de noviembre de 2024).
Nos encontramos, por lo tanto, en presencia de “razón justificativa suficiente” (en
palabras de la DGRN en diversas resoluciones, como la de 5 de junio de 1987, […]) para
que todos los extremos de la Condición Resolutoria pactada y de la Cláusula Penal
accedan el Registro, a fin de que, por aplicación de los principios hipotecarios sobre los
actos inscritos, la Vendedora pueda aspirar a la autotutela pactada por las Partes en
forma de reinscripción del título a su favor para el caso de impago del Precio Aplazado.
En cuanto a la Compradora/deudora, resulta evidente que no podría válidamente exigir el
mantenimiento de esa ventajosa financiación gratuita a cargo de la Vendedora si, por
falta de inscripción de la Condición Resolutoria explícita y de la Cláusula Penal en el
registro de la propiedad, en los términos y con los extremos precisos para su
oponibilidad a terceros, careciera la Vendedora del derecho efectivo a retraer la venta en
caso de impago del Precio Aplazado en cualquiera de las Fechas de Pago mediante la
mera notificación judicial o notarial a la Compradora/deudora, conforme a lo previsto en
los artículos 1,504 CC y 59 RH. De ahí la rogación común de Compradora y Vendedora
incluida al final de la Escritura de Compraventa al registrador encargado del registro en
el que están inmatriculadas las Fincas.»
IV
Mediante escrito, de fecha 28 de noviembre de 2023, el registrador de la Propiedad
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1091, 1123, 1124, 1152, 1154, 1210, 1255, 1504 y 1964.2 del
Código Civil; 1, 2, 3, 11, 18, 19 bis, 38, 82 y siguientes, 97 y 326 de la Ley Hipotecaria;
85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y
otras leyes complementarias; 728 y 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 56, 59 y 175
del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo
de 29 de diciembre de 1982, 30 de octubre de 1983, 16 y 17 de septiembre y 21 de
noviembre de 1987, 19 de enero, 4 de febrero, 21 de marzo y 27 de abril de 1988, 18 de
diciembre de 1991, 14 de febrero, 2 y 30 de marzo y 8 de mayo de 1992, 22 de marzo
y 21 de septiembre de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995, 28 de marzo
de 2000, 8 de abril de 2005, 27 de junio y 4 de julio de 2006, 7 de mayo de 2012, 16 de
abril y 21 de octubre de 2013, 3 de diciembre de 2014, 18 de junio de 2015, 13 de
septiembre de 2016, 25 de enero y 2 y 24 de octubre de 2017, 14 de febrero y 3 de abril

cve: BOE-A-2024-5035
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Núm. 65