BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30130

pagado por el comprador, en caso de impago del precio aplazado, pese a que no
proceda civilmente tal restitución o se haya cumplido de cualquier otra forma distinta del
pago con esa obligación, que el que tiene el tercero registral con derecho anotado o
inscrito de rango posterior al de una opción de compra inscrita?
Como ya hemos apuntado, no puede olvidarse que los terceros hipotecarios asientan
sus derechos inscritos o anotados sobre la base del dominio del comprador/deudor, pero
no lo hacen mejor ni peor que el derecho del comprador/deudor: si la Compradora/
deudora ha aceptado válidamente la Cláusula Penal, en su integridad, para el caso de
impago del Precio Aplazado (69,99 % del precio) en las Fechas de Pago, y ha
renunciado expresa y válidamente a la facultad de moderación judicial equitativa de la
pena porque ha dado a esta el carácter de penalidad única y plena, aplicable a cualquier
supuesto de incumplimiento total o parcial, o tardío, carece la Compradora/deudora del
derecho a reclamar la restitución de cualquier parte del precio pagado y, por tanto, no
puede pedirse a la Vendedora/acreedora esta consignación ni como condición de
ejercicio de la Condición Resolutoria explícita, ni a ningún otro efecto jurídico. Simple y
llanamente, no existe obligación civil alguna de restitución de las cantidades pagadas por
la Compradora; y, por tanto, no se puede pedir al beneficiario inscrito de la condición
resolutoria explícita que realice una prestación, a meros efectos registrales (es decir,
para conseguir la reinscripción del dominio), que carece de fundamento civil
extrarregistral.
Y esta misma imposibilidad (que sí reconoce el Sr. Registrador en la Nota de
Calificación respecto de la Compradora) se extiende, por consecuencia ineludible de
nuestro derecho civil e hipotecario, a los terceros registrales con derechos inscritos o
anotados sobre el dominio del comprador/deudor. Todo ello, obviamente, con tal de que
el registro advierta a los potenciales titulares registrales posteriores de la inscripción de
la condición resolutoria explicita que recae sobre el inmueble, de los términos de la
obligación (el precio aplazado y la fecha de pago), de los efectos del impago o del
incumplimiento (sea total, sea meramente parcial) o del cumplimiento tardío (que es el
devengo de una penalidad cierta, inequívoca y terminante, por la suma de los pagos
realizados por el comprador) y, por tanto, de las consecuencias del incumplimiento del
total precio aplazado en la fecha de pago pactada, en caso de ejercicio de la condición
resolutoria explícita sobre el dominio del comprador/deudor, todo ello conforme impone el
artículo 11 LH, el 51.6.ª el 175.6.ª RH.
A este respecto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS de 7 de diciembre
de 1987, […] y 5 de marzo de 2007 […]) ha venido sentando el concepto de tercero
registral adquirente de derechos siempre desde la perspectiva limitativa de aquello que
se ha hecho constar en el Registro, que no es ni más ni menos que aquellos derechos
de los que goza su transmitente:
“El concepto de ‘tercero’ con respecto de un determinado contrato, negocio o
situación jurídica, corresponde, como entiende un autorizado sector de la doctrina
científica, en un orden civil pum, al que es extraño o ajeno al mismo, y a los efectos que
la protección que la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad significa, en
concreto la que deriva de la operancia del principio de fe pública registral que los
artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria consagra, es ‘tercero’ en el campo del derecho
hipotecario el adquirente que por haber inscrito su derecho en el Registro de la
Propiedad no puede afectarle fo que no resulte de un determinado contenido registral,
anterior a su adquisición (...), la fe pública registral no desempeñará la menor función
convalidante o sanatoria, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido
en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del Registro” (…).
En definitiva, por la inscripción de la Condición Resolutoria y de la Cláusula Penal
relacionada con la Condición Resolutoria, el efecto de la Cláusula Penal se traslada y se
impone a cualquier tercero registral. Es incoherente defender que el tercero registral está
obligado a soportar el ejercicio de la Condición Resolutoria pero, sin embargo, no está
obligado a soportar la Cláusula Penal y por ello se requiere la consignación a su favor,
cuando es un componente esencial, con la Condición Resolutoria, del mecanismo de

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Núm. 65