BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30129

innecesariedad de consignación, entre otros, en el apartado (i) del fundamento jurídico 2
de la citada resolución, según el cual:
(i) Los titulares registrales posteriores no tendrán un derecho a la consignación a su
favor de cantidades respecto de las que no tenga derecho o título de crédito el
comprador. por mor de la cláusula penal. El verdadero derecho de los terceros
registrales posteriores no es otro que el de pagar el precio aplazado en la fecha prevista
por cuenta del comprador, si éste no lo hace, conforme a lo previsto en el artículo 1210
del Código Civil, presumiéndose legalmente la subrogación en los derechos del
comprador por el pago. Ya lo consienta, ya lo ignore el comprador. Por tanto, carece de
fundamento. civil Y registral, exigir al beneficiario de la condición resolutoria explícita,
como condición de ejercicio de su derecho a retraer la venta en caso de impago del
precio aplazado. la consignación a favor del comprador. o de los titulares registrales
posteriores, de cantidades que no tendría derecho (ni civil, ni registral) a retener o a
apropiarse y, por tanto, dicha consignación no sería sino una carga modal o un gravamen
no congruente, y contradictorio, con la articulación civil y registral de la condición
resolutoria explicita en nuestro derecho, en un caso como el pactado en la escritura
calificada (…).
En definitiva, si no existe la posibilidad de recuperación por parte de la Compradora
de las cantidades abonadas a la Vendedora, por mor de la Cláusula Penal adoptada por
las Partes, ni tampoco la posibilidad de moderación de dicha Cláusula Penal, si la
Cláusula Penal sanciona incumplimientos concretos (y, por tanto, no cabe moderación
judicial), si la Cláusula Penal se ha inscrito junto con la Condición Resolutoria, no
procederá consignación de cantidad alguna como condición para la reinscripción del
dominio a favor de la Vendedora si resuelve la venta por impago del Precio Aplazado, ni
en favor de la Compradora (como admite el Sr. Registrador), ni en favor de los terceros
registrales, pues la ratio de la consignación de cantidades en los supuestos de cláusula
penal es, precisamente, la aplicación de la corrección judicial de la misma “cuando
pueda tener aplicación” (RDGRN de 16 de septiembre de 1987), pero no en otro caso.
Los terceros registrales que anoten o inscriban derechos sobre el dominio de la
Compradora, o que subadquieran de él, no tienen mejor derecho que la Compradora.
Advertidos por el Registro de la existencia de la Condición Resolutoria y de la Cláusula
Penal, quedan no sólo a expensas de la cancelación de sus asientos que resulta del
ejercicio de la Condición Resolutoria, sino también afectados por la inexigibilidad de la
consignación a su favor.
La Nota de Calificación parece sostener la obligatoriedad de la consignación como
forma de protección de los terceros registrales (aunque lo cierto es que no lo indica).
Pero lo hace “sacrificando” los derechos de la Vendedora y de la Compradora, que han
querido pactar la Condición Resolutoria y la Cláusula Penal para que se pudiera
extender la financiación gratuita a favor de la Compradora que resulta del aplazamiento
del pago del precio.
Si la DGRN, en relación a las opciones de compra, ha justificado la prevalencia de la
protección del titular de la opción frente a la del tercero registral, para hacer inexigible en
todo caso la consignación a favor de los titulares registrales posteriores del precio de
ejercicio de la opción como condición de la válida inscripción del dominio a favor del
optante y para la purga de los derechos anotados o inscritos sobre el dominio por
terceros registrales, ¿por qué no habría de darse esa misma protección o trato al
beneficiario de una condición resolutoria explícita inscrita, cuando se pacta una Cláusula
Penal sobre la totalidad del precio recibido, y se insta, como parte del mecanismo de
protección frente al impago del Precio Aplazado, la inscripción de la Cláusula Penal junto
con la Condición Resolutoria? ¿No proporciona la inscripción de la Condición Resolutoria
y la Cláusula Penal asociada a quienes anoten o inscriban sus derechos sobre los del
comprador la misma información sobre el riesgo que atenaza el dominio (y, por necesaria
extensión, sus propios derechos), que la que facilita la opción de compra inscrita? ¿Tiene
el tercero registral más o mejor derecho a exigir la consignación a su favor del precio

cve: BOE-A-2024-5035
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Núm. 65