BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30128

todo con la Condición Resolutoria, como es el caso, la Compradora carece de derecho
de restitución de lo pagado. Precisamente por esa razón, es exigible la inscripción de
una cláusula penal accesoria a una condición resolutoria a pesar del carácter puramente
personal de cualquier cláusula penal. La inscribibilidad de la cláusula penal asociada a
una condición resolutoria –cosa que, por otro lado, no ha negado el Sr. Registrador en su
Nota de Calificación, pero que recordamos a los efectos que aquí se relatan–, se
reconoce, por ejemplo, en la RDGRN de 5 de febrero de 1990 (BOE 2 de marzo
de 1990), en sus Fundamentos de Derecho 3 y 5, como sigue:
“3. El otro tema debatido hace referencia a la inscribibilidad de la cláusula penal
prevista para el caso de resolución, la que es negada por el Registrador por tratarse de
estipulaciones personales carentes de trascendencia real. La cuestión, sin embargo,
dista de ser sencilla; dada la unidad negocial configurada en concordancia con la
finalidad práctica perseguida, la supeditación del efecto restitutorio real al simultáneo
cumplimiento de cierto contenido obligacional, así como la posible actuación extrajudicial
del supuesto y la hipotética aparición de terceros interesados, se produce una íntima
conexión entre las varias estipulaciones integrantes, de modo que la eficacia plena de
cada una de ellas no puede determinarse aisladamente sino en conjunción con las
restante: por ello. la plasmación registral del negocio no puede realizarse exclusivamente
en función de la naturaleza básica, real u obligacional. de cada una de sus
estipulaciones, sino que junto a este criterio ha de procurar la no desnaturalización de la
autoformación de los intereses particulares efectuada por los otorgantes dentro de los
límites legales (artículos 1255 del Código Civil, 2 y 9 de la Ley Hipotecaria, y 7 y 51 del
Reglamento Hipotecario).
(…) podría invocarse la no necesidad de constatación tabular de la cláusula penal
estipulada. Más no puede ignorarse que tal omisión produciría una innegable
ambigüedad sobre el alcance del mecanismo subrogatorio implícito en la resolución,
respecto de los posibles adquirente posteriores del dominio o de un derecho real sobre el
bien resoluble, estos desconocerán si ese silencio registral implica la definitiva extensión
de sus expectativas subrogatorias a todas las cantidades abonada por el comprador o si,
por el contrato, habrán de atenerse en cuanto a dicho extremo al concreto contenido
contractual estipulado. Por todo ello, habida cuenta de las exigencias de claridad Y
precisión de los pronunciamientos registrales Y de la necesaria expresión en el asiento
de todos los pormenores del título que definan la extensión del derecho inscrito
artículos 9-20 de la Ley Hipotecaria y 51-60 del Reglamento Hipotecario), debe
mantenerse la consignación registral de las cláusulas penales que acompañan a las
previsiones resolutorias explícitas.” (…).
Y la inscripción de la Condición Resolutoria y de la Cláusula Penal conduce
necesariamente a que sus efectos no se limiten al ámbito de la Compradora y de la
Vendedora, sino que se amplíen también a quienes traigan causa de aquélla. Sus
efectos se extienden a “quienes adquieren el dominio o cualquier otro derecho real sobre
un bien sujeto a la restricción resolutoria del artículo 1504 CC, oportunamente publicada
en el Registro, conocen –o pueden conocer– la situación claudicante a que queda sujeta
su adquisición” (Resolución de la DGRN de 28 de mayo de 1992 […]).
Ello implica, como ocurrió en el caso tratado en la ya mencionada RDGRN de 29 de
agosto de 2019, en la que se revocó íntegramente la calificación registral y se ordenó la
inscripción de una condición resolutoria con cláusula penal de contenido prácticamente
idéntico al acordado por las Partes en la Escritura de Compraventa, que una vez
inscritas la Cláusula Penal y la Condición Resolutoria no se pueda exigir la consignación
para proceder a la resolución. Así, en su Fundamento de Derecho 6, apartado (d) se
“dan por reproducidos” los argumentos que el recurrente aduce en pro de la

cve: BOE-A-2024-5035
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Núm. 65