III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-5035)
Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 30127
no operaria esa obligación de restitución o consignación, como por ejemplo la
Resolución de 31 de mayo de 2017, que con transcripción de otras anteriores (5 de
septiembre de 2013 y 16 de diciembre de 2015) expresa lo siguiente: ‘el principio de
consignación íntegra del precio pactado. establecido por diversas resoluciones en base a
distintos preceptos de nuestro ordenamiento, debe impedir pactos que dejen la
consignación Y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo de
perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral, so pretexto de
proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción. El conjunto de intereses
en juego exige, para que el mecanismo de cancelación de derechos sin consentimiento
de su titular funcione correctamente, que las cantidades deducidas sean indubitadas y
consten debidamente acreditadas»’. Y termina afirmando que ‘como ha reiterado este
Centro Directivo, para que no sea necesaria la consignación a favor de acreedores
posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no puede superar a las
correspondientes coberturas hipotecarias. En contrario, descuento o subrogación en
cantidades superiores, debe consignarse la diferencia” (RDGRN de 29 de agosto
de 2019, […]).
O el arrendamiento financiero con condición resolutoria (RDGRN de 16 de junio
de 1998, […]).
Las RRDGRN de 10 de abril de 1987 y 16 de diciembre de 2015 (BOE 30 de
diciembre de 2015) sostienen con contundencia que existen muchos casos en el
ordenamiento jurídico español en los que se puede proceder a la resolución o purga de
los gravámenes ulteriores sin necesidad de consignación de cantidad alguna a favor de
los titulares registrales posteriores, entre los que se encuentra el ejercicio de la condición
resolutoria explícita por impago de precio aplazado:
“Este es el supuesto del presente caso, de resolución de gravámenes ulteriores sin
necesidad de consignación de cantidad alguna, que es uno más entre los muchos
posibles conforme a nuestro Derecho. Así ocurre, por ejemplo, cuando extinguido el
plazo del derecho temporal de superficie, el propietario del suelo hace suya la edificación
llevada a cabo en cumplimiento de lo pactado (cfr., artículo 54.5 del texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre); o los casos de donación con reserva de la facultad de disponer (cfr. la
Resolución de 23 de octubre de 1980), en los de reversión de donaciones, o revocación
de donación por incumplimiento de cargas inscritas (cfr. artículos 647 del Código Civil
y 372 de la Ley Hipotecaria), en los de ejercicio de la condición resolutoria explícita por
impago del precio totalmente aplazado, ejecución, judicial o extrajudicial, de hipoteca
preferente cuando no queda efectivo sobrante o, en fin, en los de ejercicio del derecho
de opción con pago por compensación de otros créditos del optante frente al concedente'
(énfasis añadido) (RDGRN 16 de diciembre de 2015).
Si, como hemos visto, la DGRN afirma la posibilidad de resolución de gravámenes
ulteriores sin necesidad de consignación de cantidades, aludiendo expresamente al
ejercicio de la condición resolutoria explícita por impago del precio totalmente aplazado,
se impone admitir la inscripción de una condición resolutoria expresa con cláusula penal
que contempla la posibilidad de proceder a la resolución de la compraventa sin
consignación alguna en los casos, como el presente, en que las Partes han pactado (en
ejercicio de su autonomía de la voluntad) asociar al incumplimiento total, parcial o
irregular del Precio Aplazado una Cláusula Penal por la totalidad del precio recibido, que
proyecta sus efectos, merced a su inscripción junto a la Condición Resolutoria, frente a
los subadquirentes o terceros registrales al tiempo de la resolución.
g) Inscripción de la Cláusula Penal y límites de los derechos de terceros registrales
en relación con la consignación de cantidades.
La consignación de los importes recibidos por la Vendedora a favor de la
Compradora (o de los terceros registrales) solo debería ser requisito de ejercicio de la
Condición Resolutoria cuando procede y no cuando, por formar la Cláusula Penal un
cve: BOE-A-2024-5035
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 65
Jueves 14 de marzo de 2024
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no operaria esa obligación de restitución o consignación, como por ejemplo la
Resolución de 31 de mayo de 2017, que con transcripción de otras anteriores (5 de
septiembre de 2013 y 16 de diciembre de 2015) expresa lo siguiente: ‘el principio de
consignación íntegra del precio pactado. establecido por diversas resoluciones en base a
distintos preceptos de nuestro ordenamiento, debe impedir pactos que dejen la
consignación Y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo de
perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral, so pretexto de
proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción. El conjunto de intereses
en juego exige, para que el mecanismo de cancelación de derechos sin consentimiento
de su titular funcione correctamente, que las cantidades deducidas sean indubitadas y
consten debidamente acreditadas»’. Y termina afirmando que ‘como ha reiterado este
Centro Directivo, para que no sea necesaria la consignación a favor de acreedores
posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no puede superar a las
correspondientes coberturas hipotecarias. En contrario, descuento o subrogación en
cantidades superiores, debe consignarse la diferencia” (RDGRN de 29 de agosto
de 2019, […]).
O el arrendamiento financiero con condición resolutoria (RDGRN de 16 de junio
de 1998, […]).
Las RRDGRN de 10 de abril de 1987 y 16 de diciembre de 2015 (BOE 30 de
diciembre de 2015) sostienen con contundencia que existen muchos casos en el
ordenamiento jurídico español en los que se puede proceder a la resolución o purga de
los gravámenes ulteriores sin necesidad de consignación de cantidad alguna a favor de
los titulares registrales posteriores, entre los que se encuentra el ejercicio de la condición
resolutoria explícita por impago de precio aplazado:
“Este es el supuesto del presente caso, de resolución de gravámenes ulteriores sin
necesidad de consignación de cantidad alguna, que es uno más entre los muchos
posibles conforme a nuestro Derecho. Así ocurre, por ejemplo, cuando extinguido el
plazo del derecho temporal de superficie, el propietario del suelo hace suya la edificación
llevada a cabo en cumplimiento de lo pactado (cfr., artículo 54.5 del texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre); o los casos de donación con reserva de la facultad de disponer (cfr. la
Resolución de 23 de octubre de 1980), en los de reversión de donaciones, o revocación
de donación por incumplimiento de cargas inscritas (cfr. artículos 647 del Código Civil
y 372 de la Ley Hipotecaria), en los de ejercicio de la condición resolutoria explícita por
impago del precio totalmente aplazado, ejecución, judicial o extrajudicial, de hipoteca
preferente cuando no queda efectivo sobrante o, en fin, en los de ejercicio del derecho
de opción con pago por compensación de otros créditos del optante frente al concedente'
(énfasis añadido) (RDGRN 16 de diciembre de 2015).
Si, como hemos visto, la DGRN afirma la posibilidad de resolución de gravámenes
ulteriores sin necesidad de consignación de cantidades, aludiendo expresamente al
ejercicio de la condición resolutoria explícita por impago del precio totalmente aplazado,
se impone admitir la inscripción de una condición resolutoria expresa con cláusula penal
que contempla la posibilidad de proceder a la resolución de la compraventa sin
consignación alguna en los casos, como el presente, en que las Partes han pactado (en
ejercicio de su autonomía de la voluntad) asociar al incumplimiento total, parcial o
irregular del Precio Aplazado una Cláusula Penal por la totalidad del precio recibido, que
proyecta sus efectos, merced a su inscripción junto a la Condición Resolutoria, frente a
los subadquirentes o terceros registrales al tiempo de la resolución.
g) Inscripción de la Cláusula Penal y límites de los derechos de terceros registrales
en relación con la consignación de cantidades.
La consignación de los importes recibidos por la Vendedora a favor de la
Compradora (o de los terceros registrales) solo debería ser requisito de ejercicio de la
Condición Resolutoria cuando procede y no cuando, por formar la Cláusula Penal un
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