BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 65

Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30126

documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado
en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los
plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto. Si
sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido
derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el mismo
documento, siempre que se acredite la referida consignación.”
Resulta evidente que el artículo 175.6.ª II, al hacer referencia a “la referida
consignación”, remite a la consignación prevista en el párrafo anterior, la cual deberá
realizarse “con las deducciones que en su caso procedan”. Y esas deducciones son, sin
lugar a dudas, las que las partes hayan pactado en el título de la compradora –en el caso
que nos ocupa, las cantidades entregadas por la Compradora hasta la fecha de ejercicio
de la Condición Resolutoria, que constituyen la Cláusula Penal acordada para el caso de
impago total, parcial o meramente irregular del Precio Aplazado, Cláusula Penal no
sujeta, por tanto, a moderación judicial–, que se “imponen” a los terceros de la misma
forma que a la propia Compradora precisamente merced a la inscripción tanto de la
Condición Resolutoria como de la Cláusula Penal que las Partes instan del Registrador.
Así, se aprecia incongruencia en la actuación del Registrador que, sin argumentación
o motivación alguna (más allá de lo señalado en los párrafos anteriores), califica como
defecto la falta de consignación cuando existen terceros registrales, mientras que admite
sin objeción alguna la inexigibilidad de la consignación cuando no existen terceros
registrales, siendo que la Cláusula Penal forma parte íntegra de la fórmula contractual
pactada libremente por las Partes como mecanismo de protección de la Vendedora ante
la falta de pago del Precio Aplazado, mecanismo que, merced a la inscripción completa e
íntegra en el Registro de la Propiedad que interesan las Partes (esto es, de la Condición
Resolutoria y de la Cláusula Penal), aspiran a que proyecte sus efectos también sobre
los terceros registrales que pudiera haber al tiempo de ejercicio de la Condición
Resolutoria.
Así lo ha reconocido también la doctrina:

f)

Excepciones permitidas a la consignación de cantidades.

No es excepcional en nuestro Derecho el caso en el que se permite la inscripción o
reinscripción del dominio a favor del titular de un derecho, y la consiguiente cancelación
de los derechos inscritos o anotados sobre la finca en cuestión, sin necesidad de
consignación alguna, como las opciones de compra:
“Cierto es también que este Centro Directivo ha contemplado, básicamente por
causa del ejercicio de un derecho de opción de compra, posibles supuestos en los que

cve: BOE-A-2024-5035
Verificable en https://www.boe.es

“El registro no crea derechos, ni los mejora, sino solamente los publicita y los pone a
cubierto de determinadas acciones o excepciones. En consecuencia, en nuestro caso de
autos, los titulares registrales posteriores no tendrán un derecho a la consignación a su
favor de cantidades respecto de las que no tenga derecho o título de crédito el
comprador por aplicación de la Cláusula Penal. Y de ahí que no exista obligación alguna
de consignar, siquiera ‘provisionalmente’, lo recibido del comprador como condición para
reinscribir el dominio a favor del vendedor. El verdadero derecho de los terceros
registrales posteriores no es otro que el de pagar el precio aplazado en la fecha prevista
por cuenta del comprador, si este no lo hace, conforme a lo previsto en el artículo 1210
del Código civil, presumiéndose legalmente la subrogación en los derechos del
comprador por el pago. Ya lo consienta, ya lo ignore el comprador deudor. Y pueden
hacerlo desde el momento en que el pago sea debido y hasta que el vendedor haya
dirigido al comprador el ‘requerimiento’ de resolución del artículo 1504 del Código civil.
Este, y no otro, es su privilegio y su protección. Pero no el de obstaculizar o impedir el
normal desenvolvimiento del ejercicio de una CRE, o el de recibir la consignación a su
favor de cantidades que, como resulta del propio registro, el comprador no tiene derecho
a percibir.” (…).