BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30121

partes de restituirse las prestaciones percibidas de la otra, tal y como prevé el
artículo 1.123 CC:
“Se trata de un deber que impone reciprocas prestaciones y que, como ocume en la
ineficacia por rescisión, uno de los solo estará legitimado para exigir del otro la
devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba’ (RDGRN de 25 de enero
de 2012 (…)”
En un contexto de compraventa de bienes inmuebles, esto se traduce en que el
ejercicio de cualquier condición resolutoria expresa está sujeto a la acreditación por parte
del vendedor de que ha consignado a favor del comprador incumplidor, o de los titulares
registrales posteriores, la totalidad del precio recibido de él, incluso en caso de que se
haya pactado expresamente entre las partes una cláusula penal sobre el precio abonado
por el comprador, Esta exigencia se dice extraer de lo prescrito en el artículo 175.6.ª del
RH:
“Para que se pueda proceder a la reinscripción del inmueble a nombre del vendedor,
habrá de tenerse en cuenta por el Registrador, no solo si se han cumplido los requisitos y
formas que señala el artículo 55 (sic) del Reglamento Hipotecario, sino también si se han
realizado por el vendedor aquellas otras obligaciones deñadas de la cláusula pactada,
como podría ser en su caso la consignación, de acuerdo con el artículo 175-6.º del
Reglamento, del valor del bien vendido o del importe de los plazos, que con las
deducciones, si proceden, haya de ser devuelto, sin que quepa disminuir nada en base a
una posible cláusula penal cuando pueda tener aplicación la corrección judicial prevista
en el artículo 1154 del Código civil’ (RDGRN de 17 de septiembre de 1987 […]). Ídem,
RRDGRN de 29 de diciembre de 1982 […] de 16 de septiembre de 1987, […] de 19 de
enero de 1988, BOE de 2 de febrero de 1988, entre otras muchas).”
Precisamente sobre esta cuestión versan las Resoluciones de 6 de marzo de 2020
y 10 de junio de 2020 citadas por el Sr. Registrador, en la que las partes acordaron la
resolución del contrato en caso de incumplimiento por parte del adquirente de su
obligación de pago de precio aplazado y la retención por el vendedor de cualquier
cantidad entregada por el comprador en concepto de cláusula penal.
d) Cláusula penal y moderación judicial de la pena; no procedencia de la
moderación en caso de que la cláusula penal haya sido establecida para sancionar un
incumplimiento concreto en el marco de la relación contractual en cuestión.
En los casos tratados en tales Resoluciones de 6 de marzo de 2020 y 10 de junio
de 2020, en opinión de la DGSJFP, la consignación de lo recibido era exigible, incluso
aunque comprador y vendedor hubieran pactado libre y válidamente una cláusula penal
respecto de lo recibido, a la vista de la facultad de moderación judicial de la pena que
recoge el artículo 1.154 del Código civil: “(…) a la solicitud de reinscripción presentada
en el Registro de la Propiedad se acompañara justificante de la consignación de las
cantidades ya percibidas, como parte del precio, por el vendedor, teniendo en cuenta
que, aunque se hubiese pactado cláusula penal al tiempo de pactar la condición
resolutoria, el vendedor no podrá descontar. al practicar la consignación, cantidad
alguna, pues es el juez quien en última instancia ha de decidir cuál sea la cantidad que,
en concepto de indemnización o pena puede ser retenida por el vendedor (artículo 1154
del Código Civil y resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 16 de septiembre de 1987, 10 de julio de 2013 y 16 de enero de 2019)” (Resolución
de la DGSJFP de 10 de junio de 2020) (…).
No obstante lo anterior, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre otra gran
variedad, las SSTS de 7 de abril de 2014 RD 2184/2014, 2 de octubre de 2017 […] y 14
de febrero de 2018 […]) ha enfatizado que, de la interpretación correcta del
artículo 1.154 del Código civil, resulta que no cabe la moderación judicial de una pena si
ésta ha sido establecida para sancionar un incumplimiento concreto en el marco de la

cve: BOE-A-2024-5035
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Núm. 65