BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30098

obstante tener un objeto que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función
del registrador en torno a los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos
que no pudieron tenerse en cuenta por el registrador y por la Dirección General. Afirma
la citada Sentencia en su fundamento tercero: «(…) Esta función revisora debe hacerse
en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador
el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad
judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe
calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los
mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a
la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que
se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia.
Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
Este Centro Directivo –véase Resolución de 20 de septiembre de 2018– recuerda
como el registrador puede calificar, por ejemplo, la congruencia del plan de liquidación
aprobado judicialmente con la normativa registral.
Como recuerda la Resolución de 18 de enero de 2018, la función calificadora del
registrador incluye ese juicio de congruencia, es decir, el juicio sobre la validez del acto
dispositivo por su conformidad a esas reglas. Conforme a la normativa vigente, no puede
ponerse en duda que el registrador, al analizar una operación de liquidación inscribible
en el Registro, debe calificar si la operación es o no conforme con el plan de liquidación
aprobado por el juez, con o sin modificaciones, o, en defecto de aprobación o de
específica previsión, con las reglas legales supletorias. La Ley establece expresamente
que la calificación del título presentado a inscripción incluye el juicio de validez de los
actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas «por lo que resulte de ellas y de
los asientos del Registro» (artículo 18, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria). Si en el
Registro de la Propiedad figuran anotada o inscrita, como es preceptivo, la declaración
de concurso y la apertura de la fase de liquidación de la masa activa, el registrador tiene
base más que suficiente, según esos asientos, para que la función calificadora incluya
ese juicio de validez del acto de enajenación.
3. También con carácter previo, hay que señalar que el principio de tracto sucesivo
establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión
proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su aplicación procesal y
registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus
herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar
incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el
artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio

cve: BOE-A-2024-5033
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Núm. 65