BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30088

representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de
autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses. Y ya en
Resolución de 13 de febrero de 2012 se puso de relieve que “en resumen, la
autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el
ámbito de la calificación registral, ya que, según el artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria,
comprende, junto a otros supuestos, ‘la validez de los actos dispositivos por lo que
resulte de las escrituras públicas…’, y lo cierto es, en cualquier caso, que la
autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de
imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le
habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el
representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o
autorización del ‘dominus’. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento,
deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el
supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la
licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’ que permita salvar dicha
autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de
la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice
directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los
principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte
el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el
transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los
asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral
del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado
deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de
los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad,
ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación
deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay
que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de
suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en
la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia
de que se entienda que la voluntad del representado, que permite dicha
autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para
autocontratar); una modalización del genérico poder de representación; o una
autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la
calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto
de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la
existencia de la licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’, salvo que la
calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la
autocontratación o del conflicto de intereses”».
A tal efecto cabe recordar que, como ya puso de manifiesto esta Dirección General
en Resolución de 11 de mayo de 1998, la regla general es la de que el representante de
uno de los herederos no puede actuar en nombre de otro coheredero si no está
expresamente autorizado para ello, salvo que, por la forma de actuar del representado (v.
gr. cuando en una partición de herencia se adjudican a los herederos en proporción a
sus cuotas hereditarias todos los bienes que componen la misma), resulta haberse
resuelto con imparcialidad dicha representación.
Ahora bien, es también cierto que en el presente caso no se trata del otorgamiento
del acto dispositivo, sino de una escritura de elevación a público de un documento
privado que ha sido suscrito por las dos representadas y debe distinguirse entre acto
debido y acto de disposición. El acto debido parte de la existencia previa de un acto de
disposición, razón por la cual aquél, como tal acto debido no implica acto dispositivo,
sino de mero reconocimiento conforme al artículo 1224 del Código Civil y de obligado
cumplimiento para las representadas conforme al artículo 1279 del propio Código. Por
ello, el apoderado no ha hecho más que cumplir una obligación de sus representadas,
sin que nadie ponga en duda la autenticidad del documento privado, escrito todo y

cve: BOE-A-2024-5031
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Núm. 65