BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30077

c) No es posible la cancelación de las cargas –anotaciones preventivas de
embargo/hipotecas– que gravan la finca, si no consta previamente la audiencia o la
notificación al acreedor titular de los derechos que van a ser objeto de cancelación por el
precedente mandamiento, o su consentimiento/ratificación.
La recurrente en su escrito alega que, de los documentos judiciales aportados
resultan cumplidas las exigencias de la nota de calificación, concretamente de la
providencia firme de fecha 25 de enero de 2021 resulta la autorización judicial de la
venta y del auto firme de fecha 17 de diciembre de 2021, la intervención de los
acreedores privilegiados.
2. Debe en primer lugar determinarse el alcance de la calificación registral, teniendo
en cuenta que el titulo presentado a inscripción es una escritura pública otorgada por el
administrador concursal. Este Centro Directivo, en su Resolución de 6 de octubre
de 2015, respecto del artículo 155, apartado 3, de la Ley Concursal entonces
vigente (actual 212.1 del texto refundido de la Ley Concursal, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, en vigor desde el 1 de septiembre de 2020),
tuvo ocasión de afirmar lo siguiente: «(…) En consecuencia, para inscribir en el Registro
los actos de enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa
del concurso será necesario que se acredite ante el registrador la obtención del oportuno
auto autorizando la transmisión, por medio del correspondiente testimonio extendido por
el secretario judicial que acredite la autenticidad y el contenido del citado auto, dando fe
del mismo. Para inscribir la enajenación es imprescindible además que el título material –
en este caso la adjudicación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado,
es decir, “el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho
la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hagan fe, en cuanto al
contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o
mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite” (artículo 33 del Reglamento
Hipotecario). En consecuencia y como regla general cuando el auto se limite a autorizar
la enajenación, el título a efectos de la inscripción será, por tanto –como título principal–
la escritura pública, en la que conste el negocio traslativo, complementada por el título
formal que acredite la autorización judicial».
El título cuya calificación ha sido impugnada es una escritura pública de compraventa
directa que se otorgó por el administrador concursal. Por lo tanto, entre los extremos del
título presentado que deben ser objeto de calificación, figura la «validez» del acto
dispositivo contenido en esa escritura (con los medios y con los efectos que resultan del
artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y la determinación de tal extremo exige conocer e
interpretar las resoluciones judiciales que le sirven de fundamento.
3. Respecto al cumplimiento de las resoluciones judiciales, como recordó la
Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el
registrador «(…) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas
las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos,
deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al
estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados
del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta
Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún
asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el
consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”».
También hay que citar la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo
de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, afirma lo siguiente: «Esta
función revisora debe hacerse en el marco de la más en particular respecto de los
documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el
registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las
formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la
capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación
con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la

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