BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 14 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 30053

solicite la inscripción”, a “las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que
determinan la forma de los instrumentos” y a “la no expresión, o la expresión sin claridad
suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento,
debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
Artículo 100 del Reglamento Hipotecario en cuanto a la calificación de documentos
judiciales: La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la
autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia
del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades
extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.
En cuanto a la exigencia de la causa del contrato como elemento esencial, el
artículo 1.261 del Código civil dispone: No hay contrato sino cuando concurren los
requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea
materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca.
El artículo 1300 del mismo Código sobre la nulidad del contrato: Los contratos en que
concurran los requisitos que expresa el artículo 1.261 pueden ser anulados, aunque no
haya lesión para los contratantes, siempre que adolezcan de alguno de los vicios que los
invalidan con arreglo a la ley.
En cuanto a la existencia y licitud de la causa como uno de los extremos a calificar
por el Registrador, con carácter general, como elemento esencial que es del negoció
traslativo, ésta necesariamente habrá de expresarse en los títulos inscribibles.
Artículo 33 R.H.: “Se entenderá por título para los efectos de la inscripción, el documento
o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor
haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la
inscripción, por sí solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo
cumplimiento se acredite”.
Y en cuanto a la constancia del título y modo de adquisición, la teoría del título y el
modo es un sistema de transmisión de la propiedad de las cosas que requiere la
celebración de un contrato y la posterior entrega de la cosa que se quiere transmitir, sin
que sea suficiente cualquiera de las dos por separado. Es el sistema vigente en España
en la actualidad.
Se trata de un sistema de adquisición de la propiedad y demás derechos reales
caracterizado porque, junto al acuerdo de voluntades de las partes (título), es necesario
que concurra un acto formal de entrega de la cosa (modo). Es el previsto en el art. 609
CC al establecer que “la propiedad y demás derechos reales se adquieren y transmiten
(...) por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”.
Y el artículo 1095 del mismo Código: “El acreedor tiene derecho a los frutos de la
cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real
sobre ella hasta que le haya sido entregada”.
El Código civil sigue la teoría del título y modo lo cual implica que no es suficiente un
título válido para que se entienda producida la transmisión, sino que además tiene que
darse la tradición o entrega de la cosa vendida. Se entiende entregada cuando se pone
en poder y posesión del comprador.
Así se establece por ejemplo una presunción legal en el supuesto de la compraventa
(art. 1462.2 Cc): cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de
esta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no
resultare o dedujere claramente lo contrario.
Y en cuanto a la exigencia de otorgamiento de escritura pública para la inscripción,
artículo 3 de la Ley Hipotecaria: “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en
el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o
documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en
la forma que prescriban los reglamentos. También podrán ser inscritos los títulos
expresados en el artículo anterior en virtud de testimonio del auto de homologación de
un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del deudor, de los
acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se les hayan
extendido sus efectos”.

cve: BOE-A-2024-5028
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Núm. 65