BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 29857

La cuestión relativa a la adveración de la fecha del contrato privado de compraventa,
ex art. 1227 CC, debe resolverse en primer lugar acudiendo a la dicción literal del
artículo, y por lo tanto desde este ámbito de afectación a terceros, tendría efectos desde
el 5 de abril de 2020, sin perjuicio de convalidar la validez anterior, desde la fecha de su
otorgamiento, con los medios de prueba necesarios, todo ello mediante la libertad de
medios de prueba en la acreditación de la fecha (pericial de cotejo de firmas; testificales;
documentación auxiliar; etc.). Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 1994.
Pues otra solución “supondría dejar su fuerza al arbitrio de aquél a quien perjudica
(SS 24 abril 1962 y 5 de febrero de 1988), y nada impide que un documento privado sea
adverado por otros medios probatorios”.
La calificación no aplica lo establecido en el artículo 1257 del Código Civil español,
esto es que los contratos producen efectos entre las partes que los otorgan y sus
herederos.
Que conforme al artículo 1254, el contrato existe desde que una o varias personas
consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa; que las cláusulas
contenidas en el contrato no sean contrarias a las leyes, a la moral, ni al orden público
(art. 1255 CC); y que se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces
obligan, son sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las
consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley
(art. 1258 CC).
Se yerra, a criterio de esta parte, y dicho sea con el máximo respeto a la función
registral, y se vulnera lo establecido en el artículo 253.3 de la Ley hipotecaria, por cuanto
establece de forma pautada y limitada la subsanación de los defectos (defectos con los
que no estamos de acuerdo), en base al principio de libertad del interesado de
subsanación a través de los medios que estime más adecuados para la protección de su
derecho.
La simple aportación del certificado de defunción de uno de los otorgantes debería
ser suficiente para la inscripción registral.
Se plantea que al acto de compraventa debe comparecer el fideicomisario, cuando el
acto de traslación de dominio ha sido realizado con anterioridad a la efectividad de
cualquier derecho, y se deja en manos de la voluntad de dicho fideicomisario de residuo
la posibilidad de manifestarse a favor o en contra del acto de disposición adoptado por el
fiduciario, cuestión que deja en una posición de clara desventaja y debilidad al
adquirente (en este caso a su sucesora), por cuanto la validez de su título queda
cuestionada y pendiente de convalidación.
Entendemos que, en aplicación del artículo 1227 CC se pueda generar una duda
respecto de la fehaciencia de la fecha del documento ope legis, pero se trataría en
primer lugar de una presunción iuris tantum y que el principio de libertad de subsanación
permitiría complementar por cualquier medio de prueba válido en derecho, no
necesariamente mediante la intervención del fideicomisario de residuo que puede
presentar intereses de parte en que dicha inscripción no prospere.
Por otro lado, no es una exigencia legal que el fideicomisario de residuo intervenga
en los actos de disposición del fiduciario y se extralimita la Sra. Registradora, dicho sea,
con todos los respetos, al pretender que la voluntad del fiduciario debe ser
complementada, transmutando el régimen jurídico de la institución y vulnerando el
contenido esencial de la libertad de disposición que al fiduciario corresponde respecto de
la herencia en fideicomiso.
En el ámbito jurisprudencial contencioso administrativo el posicionamiento del
Tribunal Supremo (Sentencia 11-12-2014 recurso de casación 2023/2013 […], que
establece con relación a la interpretación del artículo 1227 del Código Civil que,
“manteniendo que técnicamente no se trataba de una verdadera presunción que sería
‘iuris el de iure’, sino de una ficción legal, que trastoca la realidad imponiendo
normativamente que la fecha del documento privado es la de su presentación a un
funcionario público por razón de su oficio, el de su inscripción en un Registro Público o el
del fallecimiento de uno cualquiera de los otorgantes. Esta interpretación no era

cve: BOE-A-2024-4947
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Núm. 64