BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 29862

4. Como alega la recurrente, conforme al artículo 1254 del Código Civil, el contrato
existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u
otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio. Pero conforme al artículo 1257 del
mismo Código, los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus
herederos; y, en el presente supuesto, se pretende que afecte a un tercero protegido por
el Registro que no intervino en el contrato. Por otra parte, el artículo 1225 del Código
Civil establece que «el documento privado, reconocido legalmente, tendrá el mismo valor
que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes», y el
párrafo primero del artículo 1218 de mismo texto legal establece lo siguiente: «Los
documentos públicos hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su
otorgamiento y de la fecha de éste».
Así, civilmente, en el presente caso la existencia del contrato privado de
compraventa no reduce sus efectos a las partes otorgantes sino que alcanza de forma
negativa a la entidad «(…)» de Barcelona, la cual ve frustrada su expectativa de adquirir
la propiedad de la finca al fallecer el titular registral sin haber vendido la finca. Por esta
razón, tiene trascendencia el reconocimiento de la autoría del documento privado pues
éste, como ha quedado expuesto, solo produce efectos entre los que lo hubiesen firmado
y sus causahabientes y no frente a tercero, diferenciándose en ello de los documentos
públicos que, conforme al artículo 1218 del Código Civil, hacen prueba, aun contra
tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste.
Debe tenerse en cuenta que, entre el día 15 de enero de 2023 –fecha de
fallecimiento del fiduciario- y el día 18 de julio de 2023 -fecha de elevación a público del
documento privado y adición de la finca a la herencia del comprador–, el fideicomisario
de residuo es el propietario aparente de la finca, al tratarse de un tercero al que no
afecta el documento privado. Desde el punto de vista registral, su titularidad
fideicomisaria, que le concede una expectativa de derecho de propiedad, al no constar
transmisión, le consolida como propietario por el fallecimiento del fiduciario. Por tanto, es
indudable que la entidad fideicomisaria de residuo es una interesada legítima a la que
perjudica el documento privado de transmisión.
Alega la recurrente que la fecha del fallecimiento de uno de los que suscribieron el
contrato da fehaciencia al documento. Pero, si bien la fecha de un documento privado no
se cuenta respecto de terceros sino desde la muerte de cualquiera de los que lo
firmaron, no significa que por el fallecimiento de los firmantes el documento devengue
auténtico ni que produzca efectos en perjuicio de tercero.
Por tanto, se debe confirmar este primer defecto.
5. En cuanto al segundo de los defectos impugnados (relativo a la acreditación de
los medios de pago empleados tanto en el reconocimiento de deuda que se compensa
parcialmente con el precio como en el pago de la cantidad restante del precio), la
recurrente alega: que al heredero le consta que los pagos fueron realizados, y no tiene
otra posibilidad que reconocer mediante su declaración, en condición de heredero, que el
pago aplazado en pagos mensuales durante el período 1 de julio de 2009 a 1 de junio
de 2018 fue realizado a través de efectivo metálico; que respecto del pago inicial de
compensación de 55.000 euros, lo fueron en base a reconocimiento de deuda
preexistente, no existiendo traslación dineraria, ni en efectivo ni mediante transferencia,
sino que conforma la estructura de pagos del instrumento jurídico privado, y la voluntad
de ambos contratantes, a la que el heredero del vendedor y la heredera del comprador
están obligados a aceptar y subrogarse; que la manifestación realizada debiera ser
suficiente, y existe una extralimitación en la función calificadora dado que como se ha
puesto de relieve, los comparecientes no se niegan a identificar los medios de pago, al
contrario, protocolizan el contrato privado en el mismo instrumento, y éste contiene de
forma clara la forma y los medios de pago; que los comparecientes se ratifican en el
contenido y manifiestan que las cantidades han sido pagadas por el comprador y
recibidas por el vendedor; que la prueba adicional que se exige, y que presenta
dificultades en poder acreditarse en este momento, sin perjuicio de la revisión de la
documentación de los difuntos otorgantes del contrato privado elevado a público, es una

cve: BOE-A-2024-4947
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Núm. 64