BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 29861

a la acreditación de los medios de pago empleados tanto en el reconocimiento de deuda
que se compensa parcialmente con el precio como en el pago de la cantidad restante del
precio -hechos V y VI de la nota de la calificación-.
2. El primero de los defectos recurridos, relativo a la necesaria la intervención de la
entidad «(…)» de Barcelona, se fundamenta en que el contrato privado por el que se
dispone de la finca no tiene fecha fehaciente sino hasta el fallecimiento de uno de los
que lo suscribieron, y, existiendo terceros interesados, por existir una sustitución
fideicomisaria de residuo a favor de la Residencia «(…)» de Barcelona, puede resultar
ésta perjudicada, por lo que será preciso que dicha interesada admita la autoría y validez
del documento privado o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con
demanda a la interesada, como posible perjudicada, en el que quede indubitadamente
reconocida la autoría, capacidad y validez del contrato privadamente documentado.
La recurrente alega lo siguiente: que habiendo fallecido uno de los otorgantes del
documento privado el día 5 de abril de 2020, el referido documento privado tiene
fehaciencia de fecha desde entonces; que los contratos producen efectos entre las
partes que los otorgan y sus herederos; que el acto de traslación de dominio ha sido
realizado con anterioridad a la efectividad de cualquier derecho, y se deja en manos de
la voluntad de dicho fideicomisario de residuo la posibilidad de manifestarse a favor o en
contra del acto de disposición adoptado por el fiduciario, cuestión que deja en una
posición de clara desventaja y debilidad al adquirente, en este caso a su sucesora, por
cuanto la validez de su título queda cuestionada y pendiente de convalidación; que no es
una exigencia legal que el fideicomisario de residuo intervenga en los actos de
disposición del fiduciario, y no corresponde a la registradora pretender que la voluntad
del fiduciario debe ser complementada, transmutando el régimen jurídico de la institución
y vulnerando el contenido esencial de la libertad de disposición que al fiduciario
corresponde respecto de la herencia en fideicomiso.
3. Respecto a la eficacia y fehaciencia de documentos privados, este Centro
Directivo ha resuelto un supuesto semejante a este, en Resolución de 20 de diciembre
de 2019, cuya doctrina conviene recordar:
«El artículo 1227 del Código Civil efectivamente determina la fehaciencia de la fecha
de los documentos privados, en los supuestos que se contemplan en dicho precepto,
diciendo que «la fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros
(…)»; pero la concurrencia de dichos supuestos no atribuye a los documentos privados
ninguna presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez de los mismos, requisitos
que pueden ser obviados cuando los únicos interesados son los mismos firmantes de su
elevación a público o de sus herederos, en cuanto ellos sean los únicos y exclusivos
interesados.
Sin embargo, existiendo terceros interesados, como ocurre en el presente
expediente, en el que existe una sustitución fideicomisaria de residuo a favor de (…), que
puede resultar perjudicada por la existencia y validez del documento privado, será
preciso que dicho interesado admita su autoría y validez o, en su defecto, se inste el
correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como posible perjudicado,
en el que quede indubitadamente reconocida la autoría, capacidad y validez del contrato
privadamente documentado (…)
Esta es una diferencia esencial respecto de las escrituras públicas, por cuanto éstas,
conforme al artículo 1218 del Código Civil hacen prueba «(…) del hecho que motiva su
otorgamiento y de la fecha de éste (…)»; conforme al artículo 319 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil «(…) los documentos públicos comprendidos en los números 1.º
a 6.º del artículo 317 harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que
documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los
fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella»; y conforme al
artículo 17 bis de la Ley del Notariado «(…) b) Los documentos públicos autorizados por
Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe
pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u
otras leyes”.».

cve: BOE-A-2024-4947
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Núm. 64