III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-4592)
Resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se suspende la rectificación de una inscripción registral en virtud de instancia privada, acompañada de escritura de obra nueva y división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 28041
En segundo lugar, porque quienes tienen la consideración de «interesados» a que se
refiere el artículo 217 de la Ley Hipotecaria son los actuales titulares registrales de los
distintos departamentos privativos o unidades de la división horizontal, que adquirieron e
inscribieron su adquisición confiando en los pronunciamientos del Registro, por cuanto el
alcance de sus derechos y facultades sobre sus departamentos es distinto en función de
una u otra redacción de esos apartados a) y c) de las normas especiales o estatutos. En
consecuencia, tal y como ha declarado este Centro Directivo de modo reiterado, será
necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o
anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un
procedimiento judicial entablado contra aquéllos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria
y 322 y siguientes de su Reglamento), debiendo entretanto rechazarse la solicitud
formulada por el recurrente.
Por último, conviene hacer mención a que en este caso nos encontramos ante la
rectificación de una inscripción de división horizontal, por lo que, tal como señala el
registrador en su nota de calificación, el consentimiento de los titulares registrales de los
departamentos podrá formalizarse mediante un acuerdo adoptado por unanimidad por la
junta general de la comunidad.
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones
de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de
marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30
de julio de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero
de 2015, 29 de marzo de 2017 y 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018), en
materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el
carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de
propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta –cfr. artículo 19 de la Ley
sobre propiedad horizontal–), los cuales no se imputan a cada propietario singularmente,
sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al
contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos, requieren el
consentimiento individualizado o «uti singuli» de los propietarios correspondientes, el
cual habrá de constar en documento público para su acceso al Registro de la Propiedad
(mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre
propiedad horizontal; cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según
la redacción hoy vigente).
En este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti
singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios
de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que
baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla octava, de la Ley sobre
propiedad horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los
titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la
junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta
a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones
de voluntad personales.
Por lo que se refiere al supuesto de este expediente, como ya señaló la Resolución
de este Centro Directivo de 29 de mayo de 2019, a la hora de establecer o modificar la
respectiva contribución de los propietarios en los gastos generales o en gastos
determinados –sea, v. gr., por las mejoras o menoscabos de pisos o locales a que alude
el artículo 3, párrafo segundo, «in fine», de la Ley sobre propiedad horizontal, sea por
nuevas unidades edificadas, o bien respecto de nuevos gastos por creación de
determinados servicios no previstos en el título constitutivo, etc.–, es indudable la
competencia de la junta.
Según la doctrina jurisprudencial (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal
Supremo de 2 de febrero de 1991 y 14 de diciembre de 2005), el sistema de distribución
de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación
fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser
modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de
cve: BOE-A-2024-4592
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 60
Viernes 8 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 28041
En segundo lugar, porque quienes tienen la consideración de «interesados» a que se
refiere el artículo 217 de la Ley Hipotecaria son los actuales titulares registrales de los
distintos departamentos privativos o unidades de la división horizontal, que adquirieron e
inscribieron su adquisición confiando en los pronunciamientos del Registro, por cuanto el
alcance de sus derechos y facultades sobre sus departamentos es distinto en función de
una u otra redacción de esos apartados a) y c) de las normas especiales o estatutos. En
consecuencia, tal y como ha declarado este Centro Directivo de modo reiterado, será
necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o
anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un
procedimiento judicial entablado contra aquéllos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria
y 322 y siguientes de su Reglamento), debiendo entretanto rechazarse la solicitud
formulada por el recurrente.
Por último, conviene hacer mención a que en este caso nos encontramos ante la
rectificación de una inscripción de división horizontal, por lo que, tal como señala el
registrador en su nota de calificación, el consentimiento de los titulares registrales de los
departamentos podrá formalizarse mediante un acuerdo adoptado por unanimidad por la
junta general de la comunidad.
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones
de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de
marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30
de julio de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero
de 2015, 29 de marzo de 2017 y 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018), en
materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el
carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de
propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta –cfr. artículo 19 de la Ley
sobre propiedad horizontal–), los cuales no se imputan a cada propietario singularmente,
sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al
contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos, requieren el
consentimiento individualizado o «uti singuli» de los propietarios correspondientes, el
cual habrá de constar en documento público para su acceso al Registro de la Propiedad
(mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre
propiedad horizontal; cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según
la redacción hoy vigente).
En este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti
singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios
de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que
baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla octava, de la Ley sobre
propiedad horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los
titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la
junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta
a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones
de voluntad personales.
Por lo que se refiere al supuesto de este expediente, como ya señaló la Resolución
de este Centro Directivo de 29 de mayo de 2019, a la hora de establecer o modificar la
respectiva contribución de los propietarios en los gastos generales o en gastos
determinados –sea, v. gr., por las mejoras o menoscabos de pisos o locales a que alude
el artículo 3, párrafo segundo, «in fine», de la Ley sobre propiedad horizontal, sea por
nuevas unidades edificadas, o bien respecto de nuevos gastos por creación de
determinados servicios no previstos en el título constitutivo, etc.–, es indudable la
competencia de la junta.
Según la doctrina jurisprudencial (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal
Supremo de 2 de febrero de 1991 y 14 de diciembre de 2005), el sistema de distribución
de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación
fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser
modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de
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