BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27963

5. Respecto a la legitimación para iniciar el expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria, esta Dirección General se ha pronunciado en tres ocasiones. En la
Resolución, de 30 de junio de 2016, la Dirección General, considerando la solicitud de
inicio del expediente del artículo 199 como un acto de administración, admitió la
inscripción de una georreferenciación solicitada por uno de los cónyuges en régimen de
gananciales, sin necesidad de la intervención del otro cónyuge, declarando
expresamente: «la rectificación de descripción de finca es estimada como un acto de
administración y no implica en el ámbito civil cambio en la titularidad de la finca afectada,
el acceso de la misma al Registro de la Propiedad ha de estar facilitado, bastando que el
titular registral realice dicho acto sin necesidad de contar con el consentimiento del otro
cónyuge, por lo que este defecto debe ser revocado».
6. Posteriormente, en la Resolución de 27 de septiembre de 2022, que considera
igualmente el inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria como un acto
de administración, cuando la finca pertenece en comunidad a más de un propietario, se
requiere el acuerdo de mayoría de los condóminos, por aplicación del artículo 398 del
Código Civil, no bastando con que solo actúe uno de los condóminos. Pero, en el
supuesto de hecho de dicha resolución, a diferencia de lo que ocurre en el presente
caso, el promotor del expediente no era titular registral, puesto que la finca figuraba
inscrita a nombre de un matrimonio con carácter ganancial, padres del recurrente y
promotor del expediente, que presenta los documentos que acreditan que él es uno de
los herederos de los causantes, pero no el único, por lo que no es titular registral del
dominio, como el mismo recurrente reconoce. Estamos, por tanto, no ante una
comunidad romana, sino ante una comunidad hereditaria, y por tanto germánica, en la
que mientras la partición no se realice, hay un derecho hereditario «in abstracto» y
cualquier actuación requiere la actuación de todos los herederos.
7. Sin embargo, en la Resolución de 28 de febrero de 2023 considera esta
Dirección General que admite la legitimación del titular de una cuota indivisa sin
necesidad de consentimiento del otro, reseñando que en tal caso ha de entrar en juego
la previsión del artículo 199 de la Ley Hipotecaria de notificar a los titulares de las demás
cuotas. Es decir, interpretando el artículo 199 debemos considerar al titular registral de
una cuota en condominio como legitimado para solicitar por sí solo el inicio del
expediente, considerándolo como titular registral del dominio, como exige el primer
párrafo del artículo 199.1. Y con relación al condómino no solicitante, será notificado,
aplicando el segundo párrafo del citado artículo, cuando dispone: «El Registrador sólo
incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los
titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el
procedimiento».
8. Como dispone el artículo 399 del Código Civil: «Todo condueño tendrá la plena
propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su
consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su
aprovechamiento». Esa cuota tiene carácter ideal, como comunidad romana que es, que
se proyecta sobre todo el objeto del condominio, por lo que, si puede disponer de su
cuota, también podrá describir el objeto sobre el que dicha cuota recae. El límite de la
actuación de cualquier comunero es «que no perjudique el interés de la comunidad»,
como dispone el artículo 394 del Código Civil. Y la rectificación de la descripción de la
finca, para adaptarla a la realidad física, no perjudica, sino que beneficia al otro
comunero, pues su cotitularidad registral goza de una protección registral más intensa, al
poder extenderse a la ubicación y delimitación geográfica del objeto de su derecho, por
aplicación del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria.
9. En este sentido, como ya declaró la Sentencia del Tribunal Supremo
número 643/2015, de 17 de noviembre, sólo son admisibles como válidos y eficaces los
actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando
la actuación de aquéllos redunda en claro provecho de la comunidad, pero no en el caso
contrario, como en el supuesto de arrendamiento o enajenación de la cosa. Dicha
doctrina es coherente con la que ha fijado las Resoluciones de 25 de mayo y 2 de junio

cve: BOE-A-2024-4584
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Núm. 60