BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27971

13. Por ello, la descripción de la finca resto que existe en el Registro, una vez que
la misma ha entrado en el tráfico jurídico no puede mantenerse, puesto que no cumple
con los requisitos que para su descripción establece el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, al
no expresar su concreta superficie. Sí consta la situación física detallada y su ubicación y
linderos, que se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica de una parcela
catastral ubicada en la calle (…), que coincide con la dirección que figura en el Registro.
De dicha certificación catastral resulta que la superficie de la finca es de 1.069 metros
cuadrados. Siendo la superficie que derivaría del Registro de 988 metros cuadrados
(resultado de restar a los 1.201 de la finca originaria la segregación de los 213 metros
cuadrados) estamos ante una diferencia superficial inferior al 10 % de la cabida inscrita.
Por tanto, en el presente caso, es posible describir la finca resto con más claridad
que la que resulta del Registro, para adecuar la descripción a la realidad física, lo cual
resulta necesario por tratarse de una finca que procede de una reordenación de los
terrenos, efectuada antes de entrar en vigor la Ley 13/2015, pero presentada en el
Registro después de su entrada en vigor.
14. Siendo la certificación catastral descriptiva y gráfica, obtenida por medios
telemáticos, uno de los documentos que ha de incorporarse a la escritura para acreditar
las características físicas, económicas y jurídicas de la parcela, como su localización, la
referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento,
la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia, el valor
catastral y el titular catastral, conforme al artículo 3 del texto refundido de la Ley de
Catastro Inmobiliario, el defecto calificado no se hubiera producido si se hubiera dado
cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 18.2 del texto refundido de la Ley de Catastro
Inmobiliario, por ser posible la descripción de la finca resto. Es decir, si el notario
autorizante hubiere preguntado a los otorgantes «que le manifiesten si la descripción que
contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la
realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público». Si
la respuesta fuere positiva, conforme al citado artículo, «el notario describirá el inmueble
en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la
manifestación de conformidad de los otorgantes». Y como declaró la Resolución de esta
Dirección General de 12 de mayo de 2022, como declaración relativa a la descripción de
la finca, dicha afirmación sería calificable por el registrador, que a la vista de la nueva
descripción y de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral que
se corresponde con la identidad de la finca 1.468 del término de Alicante, con su
georreferenciación incorporada a dicha certificación, hubiera podido efectuar los juicios
de correspondencia y coordinación gráfica y calificar la nueva descripción y su
georreferenciación.
En la citada escritura, más que faltar la georreferenciación de la finca resto, como
manifiesta el registrador en su nota de calificación, lo que falta manifestar es si la
georreferenciación incorporada a la escritura se corresponde con la realidad física actual
de la finca tras la segregación. Y en caso de no corresponderse con dicha realidad, por
no haber tenido en cuenta la georreferenciación catastral la segregación de los 213
metros cuadrados, es cuando se hubiere debido incorporar la georreferenciación
alternativa a la catastral, a lo que se refiere el registrador en su nota de calificación.
De coincidir con la realidad física, la calificación registral podría haber sido positiva,
puesto que se cumplen todos los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, sin que
parezca existir dudas en la identidad de la finca, una vez actualizada la descripción y sin
ser necesario tramitar un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, puesto que la
finca es un resto procedente de segregación, no requiere de la tramitación de expediente
alguno, por ser la georreferenciación circunstancia necesaria del asiento y porque,
además, no parece existir una discordancia entre la realidad registral y la física
extrarregistral, más allá de esa diferencia superficial de 81 metros cuadrados, inferior
al 10 % de la cabida inscrita, que a ningún colindante parece perjudicar.
15. Esta Dirección General no comparte la interpretación que hace el recurrente de
la doctrina de la Resolución de 6 de febrero de 2020. Efectivamente, dicha Resolución

cve: BOE-A-2024-4585
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Núm. 60