BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27907

6. Una tercera precisión conceptual, que entronca con la anterior, es la distinta
naturaleza de las instituciones catastral y registral. Como declararon las Resoluciones de
esta Dirección General de 14 de julio de 2022 o 28 de julio de 2023, entre otras, el
Catastro y el Registro de la Propiedad son instituciones conceptualmente distintas y
autónomas, cada una con su propia naturaleza, fruto de la especialización de ambas
instituciones en diferentes aspectos del territorio, al que contemplan desde punto de
vistas distinto.
El Catastro como institución administrativa que es, atiende a la realidad física de las
fincas y a la utilidad económica que puede obtenerse de la misma, como reveladora de
una capacidad económica. El Registro de la Propiedad, en cuanto institución jurídica, si
bien atiende a la misma realidad física, lo hace poniendo el acento en la persona de un
propietario, o en un titular de un derecho real, contemplando el ámbito de facultades que
el ordenamiento jurídico concede al titular respecto de la cosa objeto del derecho real.
Por ello, como declaró la Resolución de 14 de marzo de 2023, ambas instituciones
operan con derechos distintos: el Administrativo en el caso del Catastro, y el Civil
Patrimonial en el caso del Registro. Por lo que, en definitiva, ambos están sujetos a
principios distintos, actuando el Catastro de oficio, aplicando principios propios del
Derecho Administrativo y el Registro de la Propiedad, como instrumento para el control
de legalidad del tráfico inmobiliario, actuando a instancia del titular que quiere
protegerse, por aplicación del principio de rogación, que requiere la presentación del
título en el Registro y la solicitud de inscripción, con un riguroso control de legalidad, a
través de su calificación registral, por delegación del Estado, que no se aplica a los actos
que se den de alta en el Catastro, como se desprende de la Resolución de este Centro
Directivo de 11 de mayo de 2023.
Siendo su naturaleza y funciones distintas, distintas son también sus unidades de
trabajo, la parcela catastral y la finca registral. Sus conceptos pueden corresponderse
con los términos de propiedad, de naturaleza económica, que atiende a la utilidad
económica de la cosa, con pleno respeto a su función social y de dominio, que atiende a
las facultades que el propietario, quien da unidad al concepto de finca, puede ejercer
sobre la cosa. La parcela catastral, basada en la apariencia física, y la finca registral, a la
que dota de unidad una titularidad dominical, que por el hecho de tener un título válido y
eficaz se inscribe en el Registro para publicar el exacto derecho real que recae sobre
ella. Por ello, no siendo realidades conceptuales coincidentes, puede ocurrir que una
finca registral, con su código registral único esté integrada por varias parcelas
catastrales, cada una con su propia referencia catastral. O viceversa, que una parcela
catastral esté integrada por varias fincas registrales. Por ello, como ha declarado la
Resolución de esta Dirección General de 27 de septiembre de 2023, la Ley 13/2015, ha
mantenido la sustantividad y autonomía propia de ambos conceptos. La parcela catastral
puede venir determinada por una mera realidad física, que revela una capacidad
económica. La finca registral, como unidad del seguro mercado inmobiliario, sólo opera
cuando los actos de transformación de esa realidad física se hacen con los requisitos
adecuados para ello y se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Esta distinta naturaleza determina que el alcance de los expedientes del artículo 18 del
texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario y del artículo 199 de la Ley Hipotecaria sean
distintos. En el expediente catastral de subsanación de discrepancias, el Catastro puede
actuar de oficio, conforme al artículo 18.1, o a instancia de los interesados, conforme al
artículo 18.2, actuando el notario como colaborador de la institución catastral. Por ello,
dispone el citado artículo que «el notario solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la
descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se
corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del
documento público» y «si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y
la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo
con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los
otorgantes». Pero, si «manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y
la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba

cve: BOE-A-2024-4577
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Núm. 60