BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27916

Es cierto que la citada Resolución de 26 de octubre de 2016 afirmó que “el
consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los titulares
registrales de cargas posteriores es innecesario” pero también que tal innecesariedad
sólo se refería “durante la fase de seguridad de la hipoteca”.
Como también se dijo que “la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí
misma derecho alguno a esos titulares de cargas posteriores hasta la utilización del
correspondiente procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados, pues,
hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar esa expectativa acudiendo a otros
procedimientos distintos para llevar a cabo la ejecución”.
Por tanto, en aplicación de la misma doctrina esencial resultante de la citada
Resolución de 26 de octubre de 2016, debemos proclamar ahora que si se pretende
inscribir el pacto de reducción del precio para subasta de una finca hipotecada, cuando
ya no estamos en fase de seguridad de la hipoteca, sino en fase de ejecución –y más
aún cuando como en el presente caso esta ya ha sido ejecutada y adjudicada la finca por
el procedimiento especial de ejecución directa contra los bienes hipotecados–, ya no
resulta permitido acceder a la inscripción de un pacto que por su naturaleza se refiere a
una subasta futura, cuando en realidad la subasta ya ha tenido lugar, y que en definitiva
sólo pretende subsanar a posteriori las deficiencias en las que incurrió el procedimiento
de ejecución al no respetar el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, y con ello, vulnerarse
los derechos que del mismo artículo se infieren a favor de los titulares de cargas
posteriores.
Y es que, cuando la hipoteca ya no está en fase de seguridad, sino en fase de
ejecución por el procedimiento especial de ejecución directa, la reducción del tipo de
subasta sí que disminuye la posibilidad de existencia de sobrante que pueda destinarse
al pago de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien
hipotecado.
Y si, como en el presente caso, la hipoteca está ya completamente ejecutada, y
adjudicada la finca, tal pretensión de inscribir ahora la reducción del precio pactado para
una subasta futura que en realidad ya ha tenido lugar, no es pertinente.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, la facultad del acreedor
hipotecario para instar la enajenación forzosa del bien objeto de garantía, cualquiera que
sea el procedimiento que elija para ello, forma parte del contenido estructural o esencial
del derecho real de hipoteca; pero, como contrapartida, es preciso que el ejercicio del ius
distrahendi se acomode estrictamente a los requisitos y trámites procedimentales
legalmente establecidos. Uno de dichos trámites es el de la expedición de la certificación
de dominio y cargas prevista, a efectos de la ejecución hipotecaria, en el artículo 688 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil, expedición de la que el registrador dejará constancia en el
folio registral mediante nota marginal en la inscripción de hipoteca, con indicación de su
fecha y de la existencia del procedimiento a que se refiere, según ordena el apartado 2
del mismo precepto. No es momento de reiterar aquí las importantes funciones que
desempeñan esa certificación y nota marginal, ni tampoco los efectos procesales y
sustantivos que genera (vid. entre otras, Resoluciones de 19 de marzo y 15 de julio
de 2013), baste señalar, en lo que ahora nos interesa, que la extensión de esta nota
marginal constituye un requisito esencial del procedimiento directo hipotecario, que
marca la frontera registral a partir de la cual el devenir del crédito hipotecario queda bajo
el control judicial –salvo las excepciones legales, como la cesión–, y determina la
imposibilidad jurídica de inscribir tanto novaciones del crédito como la alteración
convencional de sus presupuesto procesales –incluida la tasación–, ya fueran anteriores
o posteriores a su fecha.
En este sentido puede citarse el auto de la Audiencia Provincial de Almería (Sala
Cuarta) de 16 de marzo de 2012, según el cual aunque cuando falte la determinación del
tipo para la subasta en la escritura de constitución de hipoteca, se puede despachar la
ejecución, siempre que este defecto se haya subsanado posteriormente, y la
subsanación haya accedido al Registro de la Propiedad antes de presentarse la

cve: BOE-A-2024-4578
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Núm. 60