BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27915

reducción del precio para subasta cuando la hipoteca ya ha sido ejecutada por el
procedimiento especial de ejecución directa contra bienes hipotecados, celebrada la
subasta, y adjudicada la finca al ejecutante a falta de postores (…).
Y, por tanto, es de suponer que ese concreto dato registral, y no otro pactado pero no
inscrito, fue el que consignó en la certificación registral que se expidió el 26 de junio
de 2013 a solicitud del Juzgado para la ejecución de la hipoteca por el procedimiento
especial de ejecución hipotecaria directa sobre los bienes hipotecados regulado en los
artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo tanto, resultan de aplicación directa varios preceptos esenciales:
Por una parte, el artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que para
que proceda la aplicación de ese especial procedimiento de ejecución directa contra
bienes hipotecados es necesario, entre otros extremo, “que en la escritura de
constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o
bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, (…)”.
Pero no basta con que tal precio conste en la escritura de constitución –o de
modificación– de la hipoteca, sino que, como veremos, es preciso además que conste
también inscrito en el registro de la propiedad. Esta segunda exigencia ya parece
inducirse directamente del propio artículo 682, en su apartado 3, cuando afirma que “el
Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se
refiere el apartado anterior”.
Es cierto que, ante la simple lectura de este precepto podría hipotéticamente ponerse
en duda qué repercusión tendría el supuesto en el que el registrador no hubiera hecho
constar en la inscripción “el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de
tipo en la subasta”.
Pero esa duda puramente hipotética queda inmediatamente despejada, no sólo por
aplicación del tradicional principio general de inoponibilidad frente a terceros de lo no
inscrito (artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria), sino por la aplicación
del principio especial de inscripción constitutiva del derecho real de hipoteca, formulado
en el artículo 1875 del Código Civil, conforme al cual “además de los requisitos exigidos
en el artículo 1857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente
constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la
Propiedad”.
Y tal carácter constitutivo de la inscripción, no sólo ha sido respetado por la vigente
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, sino incluso reforzado y reformulado
con mayor claridad y contundencia, si cabe, cuando en su disposición final disposición
final 9.5 dio nueva redacción al artículo 130 de La Ley Hipotecaria para proclamar que “el
procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse
como realización de una hipoteca inscrita y, dado su carácter constitutivo, sobre la base
de los extremos contenidos en el asiento respectivo”.
También se mantuvo este principio esencial del Derecho hipotecario tras la nueva
redacción del mismo artículo introducida por el artículo 11.2 de la Ley 41/2007, de 7 de
diciembre, conforme al cual el artículo 130 de la Ley Hipotecaria quedó con la siguiente
redacción, hoy vigente: “El procedimiento de ejecución directa contra los bienes
hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la
base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento
respectivo”.
En el presente caso, como hemos visto, solo consta recogido en el asiento registral
respectivo el precio pactado para subasta de 2.319.263,50 euros, y no otro.
Por lo tanto, dicho precio fue el único que debió tomarse en consideración en el
procedimiento de ejecución directa contra el bien hipotecado. Al no haberse hecho así,
sino que se tomó en consideración un precio menor resultante de un pacto no inscrito, y
se adjudicó la finca por la mitad de ese precio pactado resultante de pacto no inscrito, sí
que se vulneraron, no sólo las expectativas, sino incluso los derechos de los titulares de
cargas posteriores, pues se redujo correlativamente la cantidad finalmente obtenida por
la realización de la finca.

cve: BOE-A-2024-4578
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Núm. 60