BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27914

Civil). En consecuencia, como la reducción del tipo de subasta disminuye la posibilidad
de existencia de sobrante que pueda destinarse al pago de los titulares de derechos
posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado (artículo 692 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), entienden estos autores, que ese consentimiento es necesario,
porque la constancia registral de un tipo de subasta atribuye a esos titulares registrales,
desde la fecha de su inscripción o anotación, el derecho al sobrante que resulte de la
aplicación de la normativa procesal al precio de salida inscrito en el momento de
practicarse aquellas (…). Pero, como opinan otros autores –fundamentalmente
hipotecaristas–, la constancia registral del tipo o precio a efectos de la subasta de la
finca hipotecada no atribuye a los acreedores intermedios más que una mera expectativa
a que la adjudicación al ejecutante se efectúe por un importe determinado mínimo,
expectativa que se materializará si la ejecución se insta por el procedimiento directo
hipotecario (artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o por la venta
extrajudicial notarial (artículos 129 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento
Hipotecario), y que decaerá si el ejecutante opta por la vía de la ejecución ordinaria o del
juicio declarativo, dado que en ambos supuestos, en el segundo en su fase ejecutiva,
deberá procederse a un nuevo avalúo del bien hipotecado. Por tanto, concluyen estos
autores, que el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los
titulares registrales de cargas posteriores, durante la fase de seguridad de la hipoteca, es
innecesario, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho
alguno a esos titulares hasta la utilización de los correspondientes procedimientos, pues,
hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar esa expectativa acudiendo a otros
procedimientos distintos para llevar a cabo la ejecución. Todo ello sin perjuicio que de
lege ferenda sea conveniente regular expresamente esta modificación posterior del tipo
de subasta. (…). Por último, señalar dos aspectos que inciden en la innecesariedad del
repetido consentimiento de los titulares registrales de cargas posteriores. El primero
radica en la circunstancia de que esa modificación del tipo de subasta responde a una
causa adecuada (semejante a la causa de la acción de devastación) consistente en la
necesidad o conveniencia de ajustar dicho tipo de subasta al valor de mercado de la
finca hipotecada en un momento posterior a la constitución de la hipoteca cuando, por
motivo de la larga duración del préstamo o crédito garantizado, se ha deteriorado o
depreciado de tal manera la misma, que se ha producido una variación sustancial de su
valor (…) esa nueva tasación del inmueble hipotecado, tras la reforma llevada a cabo por
la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ‘no podrá ser inferior, en ningún
caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las
disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario’
(artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria), es decir,
tasación realizada por entidad homologada, con una antigüedad no superior a seis
meses, y ajustada al método regulado por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, del
Ministerio de Economía, en su redacción del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril; lo
que garantiza una valoración objetiva y que la modificación del tipo no se producirá en
fraude de los terceros interesados”.
5. Pero en caso ahora planteado difiere del abordado en la primera Resolución
citada de 29 de febrero de 2016, pues ahora no se trata de analizar los efectos jurídicos
de un pacto ya inscrito de reducción del precio para subasta, sino de analizar si procede
inscribir o no tal pacto. Por lo tanto, los fundamentos jurídicos de aquella resolución,
centrados en que tal reducción se encontraba inscrita y bajo la salvaguardia de los
tribunales, no resultan aplicables al presente caso.
Y también difiere del planteado en la segunda Resolución citada, de 26 de octubre
de 2016, pues cuando se pretende la inscripción de tal pacto ya no estamos en la “fase
de seguridad de la hipoteca”, en la que podría ser aplicable el razonamiento y la
conclusión de que “el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte
de los titulares registrales de cargas posteriores, durante la fase de seguridad de la
hipoteca, es innecesario”, sino que lo que aquí se pretende es la inscripción del pacto de

cve: BOE-A-2024-4578
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Núm. 60