BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27913

constitutivo de la inscripción, no sólo ha sido respetado por la vigente L. 1/2000, de 7 de
enero, de enjuiciamiento Civil, sino incluso reforzado y reformulado con mayor claridad y
contundencia, si cabe, cuando en su disposición final disposición final 9.5 dio nueva
redacción al artículo 130 de la LH para proclamar que “el procedimiento de ejecución
directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una
hipoteca inscrita y, dado su carácter constitutivo, sobre la base de los extremos
contenidos en el asiento respectivo”. por lo tanto, el precio de subasta que consta inscrito
es el único que puede tomarse en consideración en el procedimiento de ejecución
directa contra el bien hipotecado. La reducción del valor de tasación de la finca a efectos
de subasta para el caso de ejecución cuando consta en el Registro la iniciación de la
fase de ejecución de la hipoteca vulneraría, no sólo las expectativas, sino incluso los
derechos de los titulares de cargas posteriores, pues se reduciría correlativamente la
cantidad finalmente obtenida por la realización de la finca.
En este sentido de resolución de la DGSJFP de 24 de abril de 2017 resulta que no es
posible inscribir la reducción del precio para subasta de una finca hipotecada, cuando ya
no estamos en fase de seguridad de la hipoteca, sino en fase de ejecución, que la
extensión de la nota marginal del artículo 688 de la LEC constituye un requisito esencial
del procedimiento directo hipotecario, que marca la frontera registral a partir de la cual el
devenir del crédito hipotecario queda bajo el control judicial –salvo las excepciones
legales, como la cesión–, y determina la imposibilidad jurídica de inscribir tanto
novaciones del crédito como la alteración convencional de sus presupuesto procesales –
incluida la tasación–, ya fueran anteriores o posteriores a su fecha. En dicha resolución
la DGSJFP ha declarado que «En esencia, se trata de dilucidar si procede o no inscribir
la reducción del valor pactado para subasta de una finca hipotecada, cuando ya se ha
consumado su ejecución hipotecaria y adjudicado la finca al ejecutante en procedimiento
judicial en el que tomó como valor de subasta (a los efectos de adjudicar la finca por la
mitad de dicho valor), no el que constaba inscrito, que era mayor, sino el que más
reducido que no se inscribió en su día y ahora se pretende inscribir. (…)
4. Por su parte, en la Resolución de 26 de octubre de 2016, se planteó la cuestión
de si procedía inscribir o no el pacto de la modificación del precio en que los interesados
tasan la finca hipotecada para que sirva de tipo en la subasta, cuando la hipoteca a la
que se refiere todavía no había sido objeto de ejecución, pero según el Registro de la
Propiedad existen derechos reales o cargas posteriores a la misma y anteriores a la
escritura de modificación presentada.
Y se dijo que “en primer lugar, se estima por esta Dirección General, con la
generalidad de la doctrina, que el precio en que los interesados han tasado la finca en la
escritura de constitución de hipoteca, para que sirva de tipo a la subasta, puede ser
objeto de modificación posterior por acuerdo entre el acreedor y el deudor (y el
hipotecante no deudor, en su caso) (…) La alteración del tipo o del valor a efectos de
subasta de la finca hipotecada, por tanto, no es que no genere en sí misma una
alteración del rango de la hipoteca a la que se refiera, por no estar incluida en los dos
supuestos citados, es que ni siquiera tiene la consideración de circunstancia susceptible
de provocar una novación de la obligación garantizada porque opera en el ámbito
meramente procesal. Por tanto, en términos de estricto rango hipotecario, la modificación
del tipo de la finca hipotecada a efectos de subasta, para adaptarlo al valor de mercado,
no requeriría del consentimiento de los titulares registrales posteriores”. Y añadía,
“tratándose de titulares de derechos inscritos o cargas de rango posterior, la doctrina se
encuentra dividida, así algunos autores –fundamentalmente procesalistas y civilistas–
consideran necesario también el consentimiento de los mismos por cuanto no les es
indiferente la valoración que a efectos de subasta se pretenda hacer constar en el
Registro a posteriori, pues dados los términos legales, dicha valoración determinará el
desarrollo de la subasta, al servir de base para la aplicación de los porcentajes
necesarios para la aprobación del remate, o para determinar el importe de la
adjudicación de la finca al acreedor-ejecutante en caso de falta de postores o de
insuficiencia de los remates ofrecidos (artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento

cve: BOE-A-2024-4578
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