BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27924

Y si, como en el presente caso, la hipoteca está ya completamente ejecutada, y
adjudicada la finca, tal pretensión de inscribir ahora la reducción del precio pactado para
una subasta futura que en realidad ya ha tenido lugar, no es pertinente.
Como ha afirmado reiteradamente este centro directivo, la facultad del acreedor
hipotecario para instar la enajenación forzosa del bien objeto de garantía, cualquiera que
sea el procedimiento que elija para ello, forma parte del contenido estructural o esencial
del derecho real de hipoteca; pero, como contrapartida, es preciso que el ejercicio del ius
distrahendi se acomode estrictamente a los requisitos y trámites procedimentales
legalmente establecidos.
Uno de dichos trámites es el de la expedición de la certificación de dominio y cargas
prevista, a efectos de la ejecución hipotecaria, en el artículo 688 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, expedición de la que el registrador dejará constancia en el folio
registral mediante nota marginal en la inscripción de hipoteca, con indicación de su fecha
y de la existencia del procedimiento a que se refiere, según ordena el apartado 2 del
mismo precepto.
No es momento de reiterar aquí las importantes funciones que desempeñan esa
certificación y nota marginal, ni tampoco los efectos procesales y sustantivos que genera
(vid. entre otras, Resoluciones de 19 de marzo y 15 de julio de 2013), baste señalar, en
lo que ahora nos interesa, que la extensión de esta nota marginal constituye un requisito
esencial del procedimiento directo hipotecario, que marca la frontera registral a partir de
la cual el devenir del crédito hipotecario queda bajo el control judicial –salvo las
excepciones legales, como la cesión–, y determina la imposibilidad jurídica de inscribir
tanto novaciones del crédito como la alteración convencional de sus presupuesto
procesales –incluida la tasación–, ya fueran anteriores o posteriores a su fecha.
En este sentido puede citarse el auto de la Audiencia Provincial de Almería (Sala
Cuarta) de 16 de marzo de 2012, según el cual aunque cuando falte la determinación del
tipo para la subasta en la escritura de constitución de hipoteca, se puede despachar la
ejecución, siempre que este defecto se haya subsanado posteriormente, y la
subsanación haya accedido al Registro de la Propiedad antes de presentarse la
demanda ejecutiva; de cuya doctrina se infiere que presentada tal demanda no es
posible ya alterar la tasación que conste en la inscripción de hipoteca.»
Finalmente, la citada resolución concluye que «en consecuencia, resulta de todo
punto necesario que, en relación con la nota marginal de expedición de la certificación de
dominio y cargas, se cumpla el principio general de concordancia entre el Registro y la
realidad extrarregistral (artículos 40 y 131 de la Ley Hipotecaria y 688 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), lo que impide que acceda al Registro cualquier título que resulte
contradictorio con la situación de pendencia del procedimiento de ejecución, con todas
sus secuelas civiles, procesales y registrales, que publica dicha nota marginal, en tanto
esta se encuentre en vigor; así como aquellos otros que supongan una vulneración del
antes citado artículo 130 de la Ley Hipotecaria en cuanto a los extremos que debieran
haber servido de base a la ejecución. Y finalizado el procedimiento de ejecución
hipotecaria con subasta, con mayor razón no será posible rectificar ya sus presupuestos
procesales, ni las consecuencias registrales de su infracción (artículos 132.4 de la Ley
Hipotecaria y 670, 671, 682.2.1 y 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sin perjuicio de
la posible demanda de nulidad de la ejecución hipoteca por infracción de normas
procesales».
6. La doctrina que se desprende de las dos Resoluciones transcritas y por los
mismos argumentos que en ellas se exponen, es también aplicable al supuesto objeto
del presente recurso, por lo que cabe concluir que en los casos de inexactitud registral
por error en la constatación del tipo de subasta, es posible la rectificación tabular con la
sola presentación de la escritura de constitución de hipoteca o, en su caso, de la
escritura de novación del préstamo hipotecario, aunque existan cargas posteriores,
siempre que la hipoteca se encuentre en «fase de seguridad», sin necesidad que presten
su consentimiento para la modificación del tipo de subasta los titulares registrales de
esas cargas posteriores.

cve: BOE-A-2024-4578
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Núm. 60