BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27923

a terceros de lo no inscrito (artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria),
sino por la aplicación del principio especial de inscripción constitutiva del derecho real de
hipoteca, formulado en el artículo 1875 del Código Civil, conforme al cual «además de
los requisitos exigidos en el artículo 1857, es indispensable, para que la hipoteca quede
válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el
Registro de la Propiedad». Y tal carácter constitutivo de la inscripción, no sólo ha sido
respetado por la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, sino incluso
reforzado y reformulado con mayor claridad y contundencia, si cabe, cuando en su
disposición final disposición final novena, apartado quinto, dio nueva redacción al
artículo 130 de La Ley Hipotecaria para proclamar que «el procedimiento de ejecución
directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una
hipoteca inscrita y, dado su carácter constitutivo, sobre la base de los extremos
contenidos en el asiento respectivo». También se mantuvo este principio esencial del
Derecho hipotecario tras la nueva redacción del mismo artículo introducida por el
artículo 11.2 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, conforme al cual el artículo 130 de la
Ley Hipotecaria quedó con la siguiente redacción, hoy vigente: «El procedimiento de
ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización
de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que
se hayan recogido en el asiento respectivo». En el presente caso, como hemos visto,
solo consta recogido en el asiento registral respectivo el precio pactado para subasta de
(…), y no otro distinto».
Por lo tanto, sigue diciendo la resolución, «dicho precio inscrito fue el único que debió
tomarse en consideración en el procedimiento de ejecución directa contra el bien
hipotecado. Al no haberse hecho así, sino que se tomó en consideración un precio
menor resultante de un pacto no inscrito, y se adjudicó la finca por la mitad de ese precio
pactado resultante de pacto no inscrito, sí que se vulneraron, no sólo las expectativas,
sino incluso los derechos de los titulares de cargas posteriores, pues se redujo
correlativamente la cantidad finalmente obtenida por la realización de la finca.
Es cierto que la citada Resolución de 26 de octubre de 2016 afirmó que “el
consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los titulares
registrales de cargas posteriores es innecesario” pero también que tal innecesariedad
sólo se refería “durante la fase de seguridad de la hipoteca”. Como también se dijo que
“la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos
titulares de cargas posteriores hasta la utilización del correspondiente procedimiento de
ejecución directa contra bienes hipotecados, pues, hasta ese momento, el ejecutante
puede desvirtuar esa expectativa acudiendo a otros procedimientos distintos para llevar
a cabo la ejecución”.
Por tanto, en aplicación de la misma doctrina esencial resultante de la citada
Resolución de 26 de octubre de 2016, debemos proclamar ahora que si se pretende
inscribir el pacto de reducción del precio para subasta de una finca hipotecada, cuando
ya no estamos en fase de seguridad de la hipoteca, sino en fase de ejecución –y más
aún cuando como en el presente caso esta ya ha sido ejecutada y adjudicada la finca por
el procedimiento especial de ejecución directa contra los bienes hipotecados–, ya no
resulta permitido acceder a la inscripción de un pacto que por su naturaleza se refiere a
una subasta futura, cuando en realidad la subasta ya ha tenido lugar, y que en definitiva
sólo pretende subsanar a posteriori las deficiencias en las que incurrió el procedimiento
de ejecución al no respetar el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, y con ello, vulnerarse
los derechos que del mismo artículo se infieren a favor de los titulares de cargas
posteriores.
Y es que, cuando la hipoteca ya no está en fase de seguridad, sino en fase de
ejecución por el procedimiento especial de ejecución directa, la reducción del tipo de
subasta sí que disminuye la posibilidad de existencia de sobrante que pueda destinarse
al pago de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien
hipotecado.

cve: BOE-A-2024-4578
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Núm. 60