BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27922

juicio declarativo, dado que en ambos supuestos, en el segundo en su fase ejecutiva,
deberá procederse a un nuevo avalúo del bien hipotecado. Por tanto, concluyen estos
autores, que el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los
titulares registrales de cargas posteriores, durante la fase de seguridad de la hipoteca, es
innecesario, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho
alguno a esos titulares hasta la utilización de los correspondientes procedimientos, pues,
hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar esa expectativa acudiendo a otros
procedimientos distintos para llevar a cabo la ejecución. Todo ello sin perjuicio que de
lege ferenda sea conveniente regular expresamente esta modificación posterior del tipo
de subasta. (…) Por último, señalar dos aspectos que inciden en la innecesariedad del
repetido consentimiento de los titulares registrales de cargas posteriores. El primero
radica en la circunstancia de que esa modificación del tipo de subasta responde a una
causa adecuada (semejante a la causa de la acción de devastación) consistente en la
necesidad o conveniencia de ajustar dicho tipo de subasta al valor de mercado de la
finca hipotecada en un momento posterior a la constitución de la hipoteca cuando, por
motivo de la larga duración del préstamo o crédito garantizado, se ha deteriorado o
depreciado de tal manera la misma, que se ha producido una variación sustancial de su
valor (…) esa nueva tasación del inmueble hipotecado, tras la reforma llevada a cabo por
la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, «no podrá ser inferior, en ningún
caso, al 75 por cien (hoy el 100 %) del valor señalado en la tasación realizada conforme
a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado
Hipotecario» (artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria),
es decir, tasación realizada por entidad homologada, con una antigüedad no superior a
seis meses, y ajustada al método regulado por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,
del Ministerio de Economía, en su redacción del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril;
lo que garantiza una valoración objetiva y que la modificación del tipo no se producirá en
fraude de los terceros interesados».
5. Por su parte la Resolución de 24 de abril de 2017 analizó un supuesto en que se
pretendía la inscripción del pacto de reducción del precio o valor convenido para subasta
cuando la hipoteca ya había sido ejecutada por el procedimiento especial de ejecución
directa contra bienes hipotecados, y se había celebrado la subasta y adjudicado la finca
al acreedor ejecutante a falta de la concurrencia de postores. Se daba la circunstancia
que el registrador de la propiedad calificante no había inscrito la modificación del tipo
para subasta que se convino en una escritura de novación del préstamo hipotecario,
otras de cuyas estipulaciones sí fueron inscritas.
En aquella ocasión este centro directivo partiendo del hecho de que en la
certificación registral de dominio y cargas se consignó el tipo de subasta inscrito y no
otro que se pudiera haber pactado por las partes pero que no había accedido al Registro,
consideró que en tales casos «resultan de aplicación directa varios preceptos esenciales:
por una parte, el artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone que para
que proceda la aplicación de ese especial procedimiento de ejecución directa contra
bienes hipotecados es necesario, entre otros extremos, «que en la escritura de
constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o
bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, (…)». Pero no basta con que tal
precio conste en la escritura de constitución -o de modificación- de la hipoteca, sino que,
como veremos, es preciso además que conste también inscrito en el Registro de la
Propiedad. Esta segunda exigencia ya parece inducirse directamente del propio
artículo 682, en su apartado 3, cuando afirma que «el Registrador hará constar en la
inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior». Es
cierto que, ante la simple lectura de este precepto podría hipotéticamente ponerse en
duda qué repercusión tendría el supuesto en el que el registrador no hubiera hecho
constar en la inscripción «el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva
de tipo en la subasta». Pero esa duda puramente hipotética queda inmediatamente
despejada, no sólo por aplicación del tradicional principio general de inoponibilidad frente

cve: BOE-A-2024-4578
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