BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27921

El método empleado en este caso para la rectificación, la aportación del título que
propició la inscripción, es el correcto en este supuesto (artículo 213 de la Ley
Hipotecaria), pero no así el momento elegido para la misma por parte del acreedor
ejecutante, que fue cesionario del crédito hipotecario. La regla general, cuando la
rectificación se solicita después de que se produzca la existencia de titulares registrales
posteriores de dominio y cargas, es la necesidad del consentimiento de los mismos o de
la correspondiente resolución judicial en que estos fueran parte.
En el supuesto objeto de este expediente, al haberse solicitado la rectificación en un
momento posterior a la aparición de un titular registral de cargas, y también en un
momento posterior a la iniciación de la ejecución de una hipoteca anterior, con su
correspondiente efecto de purga de tales cargas, procede analizar si la rectificación del
error material en la cifra del tipo de subasta se rige por esa norma general o goza de
algún régimen especial.
4. A este respecto, en la Resolución de 26 de octubre de 2016, se planteó la
cuestión de si procedía inscribir o no el pacto de la modificación del precio en que los
interesados tasan la finca hipotecada para que sirva de tipo en la subasta, cuando la
hipoteca a la que se refiere todavía no había sido objeto de ejecución, pero según el
Registro de la Propiedad existen derechos reales o cargas posteriores a la misma y
anteriores a la escritura de modificación presentada.
Pues bien, dicha resolución señaló que: «en primer lugar, se estima por esta
Dirección General, con la generalidad de la doctrina, que el precio en que los interesados
han tasado la finca en la escritura de constitución de hipoteca, para que sirva de tipo a la
subasta, puede ser objeto de modificación posterior por acuerdo entre el acreedor y el
deudor (y el hipotecante no deudor, en su caso) (…) La alteración del tipo o del valor a
efectos de subasta de la finca hipotecada, por tanto, no es que no genere en sí misma
una alteración del rango de la hipoteca a la que se refiera, por no estar incluida en los
dos supuestos citados, es que ni siquiera tiene la consideración de circunstancia
susceptible de provocar una novación de la obligación garantizada porque opera en el
ámbito meramente procesal. Por tanto, en términos de estricto rango hipotecario, la
modificación del tipo de la finca hipotecada a efectos de subasta, para adaptarlo al valor
de mercado, no requeriría del consentimiento de los titulares registrales posteriores».
Y añadía que «tratándose de titulares de derechos inscritos o cargas de rango
posterior, la doctrina se encuentra dividida, así algunos autores –fundamentalmente
procesalistas y civilistas– consideran necesario también el consentimiento de los mismos
por cuanto no les es indiferente la valoración que a efectos de subasta se pretenda hacer
constar en el Registro a posteriori, pues dados los términos legales, dicha valoración
determinará el desarrollo de la subasta, al servir de base para la aplicación de los
porcentajes necesarios para la aprobación del remate, o para determinar el importe de la
adjudicación de la finca al acreedor-ejecutante en caso de falta de postores o de
insuficiencia de los remates ofrecidos (artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil). En consecuencia, como la reducción del tipo de subasta disminuye la posibilidad
de existencia de sobrante que pueda destinarse al pago de los titulares de derechos
posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado (artículo 692 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), entienden estos autores, que ese consentimiento es necesario,
porque la constancia registral de un tipo de subasta atribuye a esos titulares registrales,
desde la fecha de su inscripción o anotación, el derecho al sobrante que resulte de la
aplicación de la normativa procesal al precio de salida inscrito en el momento de
practicarse aquellas (…) Pero, como opinan otros autores –fundamentalmente
hipotecaristas–, la constancia registral del tipo o precio a efectos de la subasta de la
finca hipotecada no atribuye a los acreedores intermedios más que una mera expectativa
a que la adjudicación al ejecutante se efectúe por un importe determinado mínimo,
expectativa que se materializará si la ejecución se insta por el procedimiento directo
hipotecario (artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o por la venta
extrajudicial notarial (artículos 129 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento
Hipotecario), y que decaerá si el ejecutante opta por la vía de la ejecución ordinaria o del

cve: BOE-A-2024-4578
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Núm. 60