BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27877

la finca 11.530 del término de Cieza, cuya superficie podría estar comprendida en la de la
finca 4.536 del término de Cieza, dada la descripción contenida en la escritura, a pesar
de la segregación inscrita. Consciente de este error, la recurrente en el escrito de
interposición del recurso trata de subsanarlo declarando: «Con respecto al Hecho
Segundo de la calificación, puede segregarse, restar, esas treinta y nueve centiáreas (39
metros) en la forma en que aparezca la inscripción y los linderos de esa finca 11.530, de
mi superficie escriturada», para terminar solicitando en el párrafo final de su escrito: «Por
lo expuesto, procede y pido a esta Dirección General, estime este recurso y revoque la
Calificación negativa 122/2023 del Registro de la propiedad núm. 1 de Cieza, y le ordene
la inscripción a mi favor de la finca de referencia, que es la 4.536, a que se refiere estas
actuaciones. Con la determinación del resto (5.031 menos 39, igual a 4.992 metros) y los
linderos actuales señalados en este escrito».
6. Las circunstancias del presente caso determinan que estamos ante una
inexactitud o error del título calificado respecto al contenido del Registro, puesto que al
otorgarse la escritura de compraventa, en el año 1984, no se tuvo en cuenta una
segregación inscrita previamente. Por tanto, no estamos ante una inexactitud registral,
sino ante un título erróneo, que debe ser rectificado, en el sentido de atender a la
segregación que consta por nota al margen de la inscripción 1.ª de la finca 4.536, objeto
del presente expediente. Si la escritura se hubiera presentado en el año 1984, la
subsanación de ese error hubiera sido más fácil que en la actualidad, puesto que en el
tiempo transcurrido entre el otorgamiento de la escritura en 1984 y su presentación en el
Registro en 2023 entró en vigor la trascendental Ley 13/2015, de 24 de junio, que altera
el sistema de descripción de las fincas registrales en el Registro de la Propiedad, dando
nueva redacción al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, que debe cumplirse en todos
aquellos títulos que se presenten en el Registro después de su entrada en vigor. Dicha
ley impone una serie de obligaciones a quienes describen la finca y al notario autorizante
para mejorar la exactitud de las elásticas descripciones literarias.
7. Por tanto, el título de compraventa debe ser rectificado teniendo en cuenta la
segregación inscrita. La segregación es una alteración estrictamente registral en la
configuración jurídica de la finca, aunque la misma puede que no tenga una repercusión
en la realidad física. Partiendo de esa consideración, hay que traer a colación lo
dispuesto en el artículo 47, cuando dispone que siempre que se segregue parte de una
finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número
diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de
la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible
o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se
haya efectuado la segregación. Con base en dicho precepto era doctrina de esta
Dirección General, formulada en la Resolución de 8 de mayo de 1978 que en una
segregación, los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario exigen la descripción del
resto solo «cuando fuese posible». Ello no era posible, por ejemplo, en el caso de
realizarse varias segregaciones separadas, sin acceso registral. Por ello, esos mismos
artículos permiten que, en lugar de describir la porción restante, que se haga constar
únicamente la modificación operada en la extensión de la finca matriz y el lindero o
linderos por donde se ha efectuado la segregación. Cumpliéndose esos requisitos, de un
lado, al venir perfectamente descrita la parcela segregada, y conocerse la superficie de
la matriz, una simple operación matemática sirve para fijar la nueva superficie de aquélla.
8. El principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria
exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, debe
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos. Aunque dicho precepto, al regular el principio
registral de tracto sucesivo, literalmente sólo se refiere al aspecto subjetivo del principio,
es decir, a la necesaria coincidencia entre la persona que otorga o en cuyo nombre se
otorga el acto o contrato inscribible y el titular registral, lo cierto es que del artículo 38 de
la propia ley, con su presunción de que los derechos reales inscritos existen en la forma

cve: BOE-A-2024-4574
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