BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27859

También argumenta la admisibilidad de esta fórmula de vinculación ob rem sería
enormemente compleja y afectaría al principio de especialidad registral y claridad en la
publicidad registral.
Por ello considera que es necesario que se lleve a cabo la división de la finca 15.152
y que la misma este amparada por una licencia específica de división de solar, ya que no
se entiende válida una licencia de división de otra finca con adscripciones de metros
cuadrados en vinculación ob rem. También sería válido que el Ayuntamiento de manera
expresa entienda que conforme a Ley no es necesaria la licencia de división de solar,
pero debe existir una declaración concreta de conformidad con los principios de
especialidad hipotecaria de los artículos 1, 9 y 13 de la Ley Hipotecaria y 51 de su
Reglamento.
2. El objeto del presente expediente se limita a determinar si es ajustada a Derecho
la calificación registral basada en la diferente interpretación del negocio formalizado y
amparado en una licencia municipal de segregación.
En particular, el registrador considera necesario formalizar y obtener licencia
específica para la división de la finca registral 15.152, vinculada ob rem a la finca objeto
de segregación y que, a su juicio, es objeto también de división de forma indirecta o
presunta.
Dicha interpretación no puede ser compartida a tenor del contenido del negocio
documentado.
En efecto, los titulares registrales de la finca matriz proceden a segregarla con la
preceptiva licencia municipal, pues esto no se discute, y a modificar la relación jurídica
ya existente entre dicha finca y el solar colindante, que se encuentra vinculado ob rem a
aquélla.
Al dividirse en dos fincas resultantes, la nueva relación jurídica con el solar
colindante se resuelve mediante la respectiva vinculación ob rem de cada finca
resultante con una cuota indivisa de dicho solar, aclarándose en diligencia notarial de
subsanación que la vinculación es con la cuota indivisa, esto es, sin referencia a
superficie concreta.
De esta forma, resulta clara la voluntad de las partes de que el solar colindante sea
de titularidad común, mediante la atribución de la titularidad de respectivas cuotas
indivisas a los propietarios de los dos locales resultantes, sin que exista pacto alguno de
asignación de uso exclusivo de porción determinada del mismo que podría justificar, en
su caso, una licencia específica.
Por lo que atendiendo al contenido del negocio que se pretende inscribir no resulta
exigible licencia o pronunciamiento administrativo adicional relativo al solar colindante
que se mantiene indiviso.
Tampoco se comparte el criterio del registrador en cuanto a la complejidad de la
fórmula jurídica adoptada, pues precisamente se trata de una solución que permite
ordenar los regímenes de propiedad caracterizados por la existencia de elementos
privativos y otro de titularidad común cuyo destino sigue en cuanto a titularidad y cargas
a aquéllos.
Como puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 22 de abril
de 2016, la configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter ob
rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene
determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre
con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a
quien ostente la titularidad de la finca principal. Como se afirmó en la Resolución de 29
de noviembre de 2007, los elementos vinculados son titularidades ob rem, que no
pueden seguir un régimen jurídico distinto al del elemento principal a que están adscritos
(por lo que –en caso entonces analizado– la hipoteca de la vivienda unifamiliar conlleva
la de la participación indivisa que le está vinculada, máxime cuando elemento principal y
vinculado aparecen descritos expresamente).
Existe vinculación ob rem entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un
vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas –

cve: BOE-A-2024-4572
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Núm. 60