BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27857

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Antonio José
Sánchez del Campo Ferrer registrador/a de Registro Propiedad de San Vicente del
Raspeig a día diecisiete de octubre del dos mil veintitrés.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Conrado Gómez Bravo, notario de San
Vicente del Raspeig, interpuso recurso el día 8 de noviembre de 2023 mediante escrito
con los siguientes fundamentos de Derecho:
«I.–Fundamenta el Sr. Registrador su calificación en la reiterada doctrina de la
D.G.S.J. y F.P. de que la exigencia de licencia de parcelación o segregación se extiende,
no sólo a los casos dichos, sino también a otros análogos que revelen identidad en su
finalidad. Y cita el Sr. Registrador las resoluciones de 5 de junio de 2.022 y 14 de marzo
de 2.023 para extraer de ellas que “ante la multitud de casuísticas en los supuestos de
parcelación presuntas la calificación registral debe quedar circunscrita a la valoración de
la concurrencia de supuestos objetivos de parcelación, debidamente justificados (…)”;
precisamente por esto la DG, en diferentes resoluciones (12 de julio de 2010, 2 de marzo
y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013), ha exigido que existan
indicios suficientes, reveladores de fa finalidad última parcelatoria. En la nota de
calificación, el único indicio al que se alude es el texto de la licencia incorporada, la cual
ha sido emitida por el Ayuntamiento, y, por tanto, en ningún caso debería considerarse
como un elemento para valorar la finalidad del acto jurídico, ya que la voluntad de las
partes se plasma en un momento posterior y en un sentido distinto a la redacción del
acto administrativo.
Así, a juicio de este Notario, no se puede presumir la voluntad de los otorgantes,
como dirigida a una parcelación de terrenos, de lo expresado en el texto de la licencia,
que atribuye la titularidad ob rem por metros determinados, pues se limita a dividir
métricamente por iguales partes la superficie total de la finca vinculada. Ante ello, los
otorgantes, en el cuerpo de la escritura, estipulan la vinculación ob rem de la finca por
mitades indivisas, esto es, cuotas ideales de aquélla, para lo cual no se apoyan en el
acto administrativo, que, por otra parte, es bien sabido que no es necesario para el
establecimiento de la meritada vinculación.
Entendemos que los indicios de parcelación en que se ha de apoyar la calificación
registral no pueden reducirse a una interpretación de la voluntad presunta de las partes,
sino que deben estar sustentados en elementos jurídicos (v. gr. antecedentes sobre la
misma finca, ventas sucesivas de cuotas indivisas) o de hecho (v. gr. existencia de
elementos divisorios, construcciones separadas o independientes). En el caso que nos
ocupa, la parcela que se vincula ob rem por mitades indivisas es un solar, sin acceso a la
vía pública, que cumple la función de patio trasero, con acceso a ambos locales
resultantes de la división, sin ningún tipo de división material o elementos constructivos.
II.–Por otra parte, cabe también plantearse cuál es el interés jurídico que se pretende
proteger con la negativa a inscribir.
Si lo que se pretende es que la vinculación ob rem no acceda al Registro de la
Propiedad sin la autorización o conocimiento de la Autoridad Administrativa competente,
no puede sostenerse, pues, como se ha repetido, de la licencia que autoriza la división
de los locales se desprende también la autorización para vincular ob rem partes de la
finca. En consecuencia, el Ayuntamiento, titular del interés jurídico protegido, tiene
conocimiento y presta el consentimiento a las operaciones contenidas en el instrumento,
sin que, a juicio de este Notario, sea obstáculo que la autorización de la vinculación ob
rem en el cuerpo de la licencia se haga por metros determinados.
Si de lo que se trata es de evitar el acceso al Registro de nuevos asentamientos o
núcleos poblacionales, no amparados por el correspondiente acto administrativo, dicho
fin no se ajusta al acto calificado, por la propia naturaleza del objeto, ya descrita
anteriormente.

cve: BOE-A-2024-4572
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Núm. 60