BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27856

propiedad harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles,
cuando así les conste.
Por su parte el artículo 26 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dispone
que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es
posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación
aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la
enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se
atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,
así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio
incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de
segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación
documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté
sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea
aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para
practicar la correspondiente inscripción.
Esta exigencia de licencia se extiende no sólo a los casos de división o segregación
material de una finca, sino a los actos análogos de división jurídica o, como señala la
doctrina, “reveladores de actos de parcelación”. En este sentido la D.G.S.J. y F.P. en
resoluciones de 5 de junio de 2022, 14 de marzo de 2023, dispone que ante la multitud
de casuísticas en los supuestos de parcelación presuntas la calificación registral debe
quedar circunscrita a la valoración de la concurrencia de supuestos objetivos de
parcelación, debidamente justificados, y a la eventual exigencia de intervención
municipal en forma de licencia o declaración de innecesariedad. En resolución de 20 de
julio de 2020 señala que es exigible licencia para los actos que, aun no siendo
formalmente de división de terrenos, en la práctica se asimilen a ella.
En este caso en la propia licencia de segregación de local se lleva a cabo la
vinculación ob rem de unas superficies determinadas a cada una de las fincas
resultantes de la división del local, lo que implica una clara adscripción exclusiva de uso,
es decir la configuración jurídica adoptada supone constituir realmente dos entidades
con autonomía tal que les permite ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y
absolutamente independientes entre sí. Es decir, en la práctica se divide el solar
finca 15.152.
Tal como se redacta el título es necesario que se lleve a cabo la división de la
finca 15.152 y que la misma este amparada por una licencia específica de división de
solar, ya que no se entiende válida una licencia de división de otra finca con
adscripciones de metros cuadrados en vinculación ob rem. También sería válido que el
Ayuntamiento de manera expresa entienda que conforme a Ley no es necesaria la
licencia de división de solar, pero debe existir una declaración concreta de conformidad
con los principios de especialidad hipotecaria de los artículos 1, 9, 13 de la Ley
Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
Por otro lado, la admisibilidad de esta fórmula de vinculación ob rem sería
enormemente compleja y afectaría al principio de especialidad registral y claridad en la
publicidad registral. Piénsese que se divide por cuotas no el dominio de la finca 15.152
sino la vinculación ob rem, y que una cuota a su vez se divide por cuotas de titularidad al
existir tres hermanos en una de las fincas principales. Conforme a la unidad de destino,
no habría similitud de titularidades entre las fincas locales surgidas de la segregación y la
finca solar vinculada ob rem por cuotas.
Vistos los expresados hechos y fundamentos de Derecho,
Resuelvo suspender la práctica de la/s operación/es registral/es solicitada/s por los
defectos antes vistos.
Se practicarán las notificaciones prevenidas en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria,
prorrogándose el asiento de presentación por un plazo de sesenta días a contar desde la
última notificación, de conformidad con el artículo 323 de dicha Ley.
San Vicente del Raspeig (…)

cve: BOE-A-2024-4572
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Núm. 60