BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27852

admisible, pues dicho precepto alude al título constitutivo de la propiedad horizontal, o
los estatutos de la misma; que la presuntas «cargas propias» no son sino una mera
transcripción de las obligaciones pactadas en el título adquisitivo y su configuración
jurídica sería la de una mención que nunca debiera haber tenido acceso registral y, por
tanto, el hecho de repetir, de transcribir en la inscripción, una mera obligación, no
desvirtúa su auténtica naturaleza, que debe ser el destino propio de todas las
menciones, esto es, su cancelación de oficio.
El notario autorizante alega lo siguiente: que la cuestión debatida es la oponibilidad
erga omnes de los pactos existentes entre los que compraron en su día el local
comercial destinado a garajes; que esa comunidad es una comunidad ordinaria y no una
subcomunidad propia dentro de la propiedad horizontal; que puede vincularse la
propiedad de una plaza de garaje con la vivienda pero que esta vinculación exige un
cauce jurídico y en este caso no se ha seguido; que no hay vinculaciones reales de cada
plaza con un piso determinado, sino un pacto obligacional entre los comuneros del local
comercial destinado a aparcamiento, que les obliga a vender a otros propietarios de
cualesquiera viviendas; que la interpretación del registrador llevaría a efectos contrarios
a lo establecido por la ley, dado que cabe la propiedad no inscrita, o la adquisición de
quien no es propietario pero lo sea titular inscrito; que, en definitiva, la mención carece
de carácter real y solo es obligacional entre los comuneros del local de garajes.
2. Para la resolución de este expediente, hay que recordar la doctrina de este
Centro Directivo recogida en Resolución de 22 de abril de 2016: «La configuración
jurídica de una finca registral con el carácter de ob rem de otras trae como consecuencia
esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las
fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la
finca ob rem corresponde pues a quien ostente la titularidad de la finca principal. Como
señalaba la Resolución de 29 de noviembre de 2007, los elementos vinculados son
titularidades ob rem, que no pueden seguir un régimen jurídico distinto que el elemento
principal al que están adscritos, por lo que la hipoteca (en ese caso) de la vivienda
unifamiliar conlleva la de la participación indivisa que le está vinculada, máxime cuando
elemento principal y vinculado aparecen descritos expresamente».
En cuanto a la vinculación de una plaza de garaje a la vivienda con carácter ob rem,
conviene hacer una breve referencia al concepto de vinculación ob rem. Existe tal
vinculación entre dos (o más) fincas cuando se da entre ellas un nexo que las mantiene
unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a
un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha
conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de
servicio (vid. Resolución de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982).
Esto supone que en los casos de titularidad ob rem se configura la titularidad
dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada.
La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de
producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un
mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación, sin que los elementos
vinculados puedan seguir un régimen jurídico distinto que el del elemento principal al que
están adscritos, por lo que la compraventa de una vivienda conlleva la de la participación
indivisa que le está vinculada, siempre y cuando el elemento principal y el vinculado
aparecen descritos expresamente en tal concepto (cfr. Resoluciones de 29 de noviembre
de 2007 y de 28 de octubre de 2013).
Ahora bien, para que esta configuración jurídica surta los efectos expuestos deberá
venir determinada por la ley, o bien resultar de la inscripción registral, sin que en ningún
caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita (cfr. Resolución de 2 de marzo
de 2007), pues tal y como manifestó esta Dirección General en la Resolución de 22 de
abril de 2016, dicha consecuencia no depende del disponente por sí solo, ya que la
alteración o modificación de la configuración jurídica de la titularidad ob rem deberá
haber sido efectuada y consentida por todos sus titulares; de este modo, el único
consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo

cve: BOE-A-2024-4571
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Núm. 60