III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-4571)
Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 60
Viernes 8 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 27853
del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda
asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota de finca vinculada y sin que
la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye la transmisión de la
cuota vinculada. De ello se deduce que en la inscripción de la finca vinculada lo que
debe figurar es su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad ob
rem y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales.
3. En el supuesto concreto, se debate si la participación indivisa de finca que ahora
se vende, y que fue adquirida como consecuencia de las adjudicaciones hereditarias,
constituye una propiedad vinculada ob rem a la vivienda, en cuyo caso no cabría vender
esas porciones indivisas sino juntamente con la vivienda o, por el contrario, se trata de
un mero pacto obligacional sin efectos reales. Vista la calificación, las alegaciones de la
recurrente y las del notario autorizante, lo que se discute es si en virtud del principio de
especialidad registral, la descripción de la participación en la finca, que se dice vinculada
por titularidad ob rem a la que se transmite, es suficiente y no ofrece duda al registrador
para la calificación o, por el contrario, se ha presumido de forma tácita y por tanto, el
contenido del Registro no da efectos reales a esa «vinculación».
En el presente caso, en el Registro consta lo siguiente: «Las señaladas plazas de
garaje tendrán la consideración de elemento accesorio para el servicio de la vivienda y
en consecuencia se obligan expresamente a no transmitir la plaza de garaje adquirida
sino conjuntamente con la vivienda correspondiente a cada uno de ellos». Ciertamente,
la redacción carece de la precisión necesaria, dado que ni hay relación de una vivienda
concreta con una participación indivisa de local de garajes, ni se expresa vinculación de
cada una de las plazas de garaje a una vivienda concreta, ni se determina que el
elemento –la plaza da aparcamiento– sea una propiedad conectada ob rem a otra –la
vivienda–, ni se identifica cada participación indivisa de finca como anexo a una vivienda
determinada. Debe concluirse, por tanto, la vinculación ob rem no consta debidamente
formalizada. Como sostiene la recurrente, esto lleva a efectos contrarios a la vinculación,
tales como que las plazas estarían vinculadas a los pisos, pero los pisos no estarían
vinculados a las plazas.
Por otra parte, como alega el notario autorizante, se trata de una comunidad
ordinaria y no una subcomunidad propia dentro de la propiedad horizontal; no se ha
seguido el cauce jurídico adecuado para vincular la propiedad de una plaza de garaje
con la vivienda, por lo que no hay sino un pacto meramente obligacional entre los
comuneros del local comercial destinado a aparcamiento.
En definitiva, se puede concluir que se trata de una mención que carece de carácter
real relativa a una obligación de los propietarios de las plazas de aparcamiento en favor
de cualesquiera propietarios de viviendas del barrio, con los efectos obligacionales
procedentes, sin que, por tanto, pueda aplicarse el régimen jurídico propio de las
titularidades ob rem antes expuesto al constituir la vivienda y la plaza de garaje dos
fincas registralmente independientes.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de enero de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-4571
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.
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del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda
asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota de finca vinculada y sin que
la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye la transmisión de la
cuota vinculada. De ello se deduce que en la inscripción de la finca vinculada lo que
debe figurar es su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad ob
rem y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales.
3. En el supuesto concreto, se debate si la participación indivisa de finca que ahora
se vende, y que fue adquirida como consecuencia de las adjudicaciones hereditarias,
constituye una propiedad vinculada ob rem a la vivienda, en cuyo caso no cabría vender
esas porciones indivisas sino juntamente con la vivienda o, por el contrario, se trata de
un mero pacto obligacional sin efectos reales. Vista la calificación, las alegaciones de la
recurrente y las del notario autorizante, lo que se discute es si en virtud del principio de
especialidad registral, la descripción de la participación en la finca, que se dice vinculada
por titularidad ob rem a la que se transmite, es suficiente y no ofrece duda al registrador
para la calificación o, por el contrario, se ha presumido de forma tácita y por tanto, el
contenido del Registro no da efectos reales a esa «vinculación».
En el presente caso, en el Registro consta lo siguiente: «Las señaladas plazas de
garaje tendrán la consideración de elemento accesorio para el servicio de la vivienda y
en consecuencia se obligan expresamente a no transmitir la plaza de garaje adquirida
sino conjuntamente con la vivienda correspondiente a cada uno de ellos». Ciertamente,
la redacción carece de la precisión necesaria, dado que ni hay relación de una vivienda
concreta con una participación indivisa de local de garajes, ni se expresa vinculación de
cada una de las plazas de garaje a una vivienda concreta, ni se determina que el
elemento –la plaza da aparcamiento– sea una propiedad conectada ob rem a otra –la
vivienda–, ni se identifica cada participación indivisa de finca como anexo a una vivienda
determinada. Debe concluirse, por tanto, la vinculación ob rem no consta debidamente
formalizada. Como sostiene la recurrente, esto lleva a efectos contrarios a la vinculación,
tales como que las plazas estarían vinculadas a los pisos, pero los pisos no estarían
vinculados a las plazas.
Por otra parte, como alega el notario autorizante, se trata de una comunidad
ordinaria y no una subcomunidad propia dentro de la propiedad horizontal; no se ha
seguido el cauce jurídico adecuado para vincular la propiedad de una plaza de garaje
con la vivienda, por lo que no hay sino un pacto meramente obligacional entre los
comuneros del local comercial destinado a aparcamiento.
En definitiva, se puede concluir que se trata de una mención que carece de carácter
real relativa a una obligación de los propietarios de las plazas de aparcamiento en favor
de cualesquiera propietarios de viviendas del barrio, con los efectos obligacionales
procedentes, sin que, por tanto, pueda aplicarse el régimen jurídico propio de las
titularidades ob rem antes expuesto al constituir la vivienda y la plaza de garaje dos
fincas registralmente independientes.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de enero de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-4571
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Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.
